Friedenau: „Geisterhaus“ muss wieder bewohnbar gemacht werden

Die Eigentümerin eines Wohnhauses in Friedenau, das seit Jahren leer steht und verfällt, kann sich gegen eine behördliche Anordnung, dieses instandzusetzen und wieder Wohnzwecken zuzuführen, gerichtlich nicht mehr zur Wehr setzen. Das ihr auferlegte Zwangsgeld ist nicht zu beanstanden. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin entschieden.

Die Klägerin ist Eigentümerin eines Wohnhauses in Berlin-Friedenau mit insgesamt 16 Wohnungen. Diese stehen wegen erheblichen Verfalls seit 2010 leer. Auf Grundlage des zu Mai 2014 in Kraft getretenen Berliner Zweckentfremdungsverbots, das unter anderem den längeren Leerstand von Wohnraum erfasst, ordnete das Bezirksamt mit Bescheid aus dem November 2015 an, dass die Klägerin den Wohnraum bis zum 31. Juli 2016 auf eigene Kosten wiederherstellen müsse. Andernfalls werde ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000,- EUR festgesetzt. Nachdem die Klägerin dieser sog. Rückführungsanordnung nicht widersprach, diese aber auch nicht fristgemäß befolgte, setzte das Bezirksamt gegenüber der Klägerin das angedrohte Zwangsgeld fest. Hiergegen und gegen die Rückführungs-anordnung macht die Klägerin vor dem Verwaltungsgericht geltend, das herangezogene Zweckentfremdungsverbot-Gesetz sei nicht anwendbar. Denn die Wohnungen seien bereits bei Inkrafttreten dieses Gesetzes unbewohnbar gewesen. Auch könnten die Wohnungen nur mit unzumutbarem Aufwand wieder in einen bewohnbaren Zustand versetzt werden, was nicht verlangt werden könne.

Die 6. Kammer des Verwaltungsgerichts hat die Klage abgewiesen. Die Klage gegen die Rückführungsanordnung sei bereits unzulässig, da die Klägerin hiergegen nicht rechtzeitig Widerspruch erhoben habe. Die Klage gegen die Zwangsgeldfestsetzung sei demgegenüber zwar zulässig, aber unbegründet. Denn die Festsetzung sei rechtsfehlerfrei ergangen. Auch ein Anspruch auf Wiederaufgreifen des Verfahrens bestehe nicht. Die Klägerin ziehe mit ihren Einwänden die Rechtmäßigkeit der Rückführungsanordnung nicht durchgreifend in Zweifel. Auch Wohnraum, der vor Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots baulich mangelbehaftet war, unterfalle dem Zweckent-fremdungsverbot, solange dieser sich noch mit zumutbarem Aufwand in einen bewohnbaren Zustand versetzen lasse. Dass der Wiederherstellungsaufwand hier unzumutbar sei, habe die Klägerin nicht ausreichend dargelegt.

Gegen die Entscheidung kann Antrag auf Zulassung der Berufung beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg gestellt werden.

Urteil der 6. Kammer vom 30. Oktober 2019 (VG 6 K 126.18)

OVG bestätigt Vorkaufsrecht im Bereich von Erhaltungssatzungen in Berlin – 31/19

Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg hat mit Urteil vom heutigen Tag eine Entscheidung des Verwaltungsgerichts Berlin bestätigt, wonach das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg sein Vorkaufsrecht beim Kauf eines Grundstücks rechtmäßig zu Gunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft ausgeübt habe. Das Grundstück ist mit einem Wohngebäude mit 20 vermieteten Wohnungen bebaut und liegt im Gebiet der Erhaltungssatzung „Chamissoplatz“. Die Berufung der Immobiliengesellschaft, die das Grundstück gekauft hatte, wurde zurückgewiesen.

Nach dem Urteil des 10. Senats steht dem Bezirk mit dem Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich von Erhaltungssatzungen ein eigenständiges Instrument zur Sicherung der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu. Es handele sich dabei nicht um eine Enteignung, sondern um eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums. Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertige die Ausübung des Vorkaufsrechts für das Mietshaus in der Nähe des Chamissoplatzes. Die sozialen Erhaltungsziele würden gefördert. Ohne die Ausübung des Vorkaufsrechts seien erhaltungswidrige Entwicklungen nach Lage der Dinge vernünftigerweise zu befürchten, insbesondere die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und bauliche Maßnahmen, die geeignet seien, über Mieterhöhungen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu verändern. Es liege auch kein gesetzlicher Ausschlussgrund für die Ausübung des Vorkaufsrechts vor. Die zu erwartenden Nutzungen des Erwerbers seien hierbei ebenfalls zu berücksichtigen.

Der Senat hat die Revision zum Bundesverwaltungsgericht zugelassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung habe.

Urteil vom 22. Oktober 2019 – OVG 10 B 9.18 –

Treffen der Mieter*innen-Initiativen CW am 28. Oktober 2019

Liebe Mitstreiter*innen,

wir treffen uns wieder am Montag, den 28.10.2019  um 17:30 Uhr im Lily-Braun-Saal.

Bisherige Tops:

1) Kurze Vorstellung neuer Teilnehmer*innen  und Aktuelles aus
    
den Häusern
2) Homepage
a) Rückmeldungen der einzelnen Inis
b) Gründung einer AG Homepage
3) Pressearbeit
4) Mietendeckel / Berichte
5) Veranstaltung DW im Rathaus am 14.11.2019

Terminhinweis: Zweckentfremdungsrechtliche Anordnung betreffend das “Geisterhaus” von Friedenau

Terminhinweis

In der Verwaltungsstreitsache

VG 6 K 126.18

der Frau ………………..,

Verfahrensbevollmächtigte: Schultz & Seldeneck

gegen

das Land Berlin,
vertreten durch das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin

hat das Verwaltungsgericht Berlin Termin zur mündlichen Verhandlung auf

Mittwoch, den 30. Oktober 2019, 10.00 Uhr,

im Gerichtsgebäude, Kirchstraße 7, 10557 Berlin, Saal 4304, anberaumt.

Gegenstand des Verfahrens: Zweckentfremdungsrechtliche Anordnung betreffend das „Geisterhaus“ von Friedenau

Die Klägerin ist Eigentümerin eines Altbaus mit 16 Wohnungen, die seit Jahren leer stehen und verfallen. Das Land Berlin hat die Klägerin nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz aufgefordert, den Wohnraum auf ihre Kosten wieder in einen bewohnbaren Zustand zu versetzen und Wohnzwecken zuzuführen. Hiergegen und gegen die Festsetzung eines Zwangsgelds macht die Klägerin geltend, das herangezogene Zweckentfremdungsverbot-Gesetz sei nicht anwendbar. Die Wohnungen seien bereits bei Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots unbewohnbar gewesen. Sie könnten nur mit unzumutbarem Aufwand wieder in einen bewohnbaren Zustand versetzt werden.

Modalitäten der Berichterstattung: Eine Akkreditierung ist nicht erforderlich.

Erst die Miete, dann die Moral?

28.10.2019, 23:30 Uhr in der ARD

Film von Ute Barthel, Jana Göbel und Ansgar Hocke | Das Erste TIPP
 

In vielen deutschen Großstädten ist das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt aus den Fugen geraten. Die soziale Spaltung wächst. Immer häufiger stehen sich Vermieter und Mieter unversöhnlich, sogar feindlich gegenüber. Die Regeln des fairen Miteinanders scheinen nicht mehr zu gelten.

Wohnen ist ein international verbrieftes Menschenrecht. Doch aus Sicht der Investoren sind Immobilien vor allem eine Kapitalanlage. Sollten sie auf Profit verzichten – zum Wohle der Allgemeinheit? Geht es um das existenzielle Bedürfnis Wohnen, vermag der freie Markt nicht alles zu richten.

Im ehemaligen Berliner Arbeiterviertel Wedding eskaliert der Konflikt zwischen Mietern und Vermieter: Eine Studenten-WG wird zwangsgeräumt. Auch im Stadtteil Wilmersdorf kämpfen Senioren gegen die Vernichtung von preiswertem Wohnraum.

Seit 15 Jahren steigt der Mietpreis in der Hauptstadt dramatisch. Selbst Normalverdiener finden kaum Wohnungen. Die Landesregierung will deshalb die Mieten deckeln. Die Immobilienbranche gerät in Panik. Und ganz Deutschland schaut auf Berlin, denn eine solche Begrenzung der Miete ist ein drastischer Eingriff und wäre eine bundesweite Premiere.

Die Filmemacher sind dabei, wenn die bundesweit bekannte Bausenatorin Katrin Lompscher von der Linkspartei Mieter und Investoren trifft. Sie begleiten ebenso eine Vertreterin der Immobilienbranche auf Berliner Baustellen, um zu erfahren, warum Investoren und Vermieter gegen die geplante Mietregulierung sind. Welche Gefahren sehen sie, und wo liegt ihre soziale Verantwortung?

Aber es gibt in Deutschland durchaus Modelle für mehr Gerechtigkeit auf dem Mietenmarkt. Der Film zeigt drei Beispiele: So kauft die Stadt Ulm seit mehr als 100 Jahren Bauland auf Vorrat, beeinflusst damit die Boden- und Baupolitik und sorgt für günstigen Wohnraum.

In Weimar schließen sich Bürger zusammen und kaufen eine alte Feuerwache, die jahrelang leer stand. Hier wollen sie 20 neue Wohnungen für bezahlbare Mieten bauen, die sie selbst bewohnen und verwalten, nach dem Prinzip: Die Häuser denen, die darin wohnen. Sie gehören zum “Mietshäuser Syndikat”.

Ein Berliner Hausbesitzer tut alles dafür, dass sich seine Mieter ihre Wohnungen leisten können und gründet deshalb eine gemeinnützige Stiftung. Überschüssige Mieteinnahmen spendet er für soziale Projekte. Sein Grundsatz: “Man kann auch eine Menschlichkeit haben, wenn man mit Wohnungen wirtschaftet.”

 

Regelungen des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (Mietendeckel)

Pressemitteilung vom 22.10.2019
 

Aus der Sitzung des Senats am 22. Oktober 2019:

Der Senat von Berlin hat heute auf Vorlage von Katrin Lompscher, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, beschlossen, dem Rat der Bürgermeister den Entwurf eines „Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“ vorzulegen. Dieses gilt für rund 1,5 Millionen Berliner Mietwohnungen. Ausgenommen sind Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus, Wohnungen, für die Mittel öffentlicher Haushalte zur Modernisierung und Instandsetzung gewährt wurden und die einer Mietpreisbindung unterliegen, sowie Wohnheime, Trägerwohnen und Neubau ab 2014.

Senatorin Katrin Lompscher: „Der Senat hat heute das ,Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung‘, kurz Mietendeckel, auf den Weg gebracht. Das sind gute Nachrichten für die Berlinerinnen und Berliner. In den nächsten fünf Jahren muss keine Mieter*in mehr fürchten, wegen exorbitanter Mietsteigerungen oder hoher Modernisierungsumlagen das Dach über dem Kopf zu verlieren. Deutlich überhöhte Mieten werden gekappt, bei Wiedervermietung gilt die Vormiete bzw. der entsprechende Wert in der Mietentabelle, sofern die Vormiete darüber liegt. Der Neubau ab 2014 bleibt – wie versprochen – von der Regelung ausgenommen. Ich bedanke mich bei allen, die zum Gelingen dieses wichtigen Projektes beigetragen haben, insbesondere bei den Expertinnen und Experten sowie bei den hochengagierten Initiativen der Stadtgesellschaft.“

Regelungen des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (Mietendeckel)

  • Die öffentlich-rechtliche Begrenzung der Mieten soll durch ein Landesgesetz erfolgen, welches das Abgeordnetenhaus von Berlin noch beschließen muss. Es wird ein Mietenstopp für fünf Jahre eingeführt. Ab 2022 wird die Möglichkeit einer Anpassung von 1,3 % pro Jahr geschaffen.
  • Zur Festlegung der Mietobergrenzen wurden die Mieten des Berliner Mietspiegels 2013 mit der Reallohnentwicklung bis 2019 fortgeschrieben.

  • Bei der Wiedervermietung von Wohnungen darf höchstens die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis verlangt werden (Vormiete). Liegt diese Vormiete über der Mietobergrenze, ist sie darauf zu kappen.

  • In bestehenden Mietverhältnissen sollen Mieter*innen ihre Miete kappen können, wenn diese um mehr als 20 % über der zulässigen Mietobergrenze liegt. Dabei werden Zu- und Abschläge für einfache Lage (-28 ct/qm), mittlere Lage (-9 ct/qm) und gute Lage (+74 ct/qm) berücksichtigt. Die Regelungen werden erst 9 Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes angewendet.

  • Liegt die Miete einer modern ausgestatteten Wohnung besonders niedrig (unter 5,02 Euro/qm), darf diese bei Wiedervermietung um maximal 1 Euro/qm auf maximal 5,02 Euro/qm angehoben werden.

  • Modernisierungsmaßnahmen dürfen nur in Höhe von 1 Euro/qm umgelegt werden. Es besteht eine Anzeigepflicht.

  • Für darüberhinausgehende Modernisierungskosten sollen Förderprogramme genutzt werden. Eine Umlage der Kosten auf die Mieter*innen ist nicht zulässig.

  • Bei wirtschaftlichen Härtefällen der Vermieter*innen sollen Mieterhöhungen genehmigt werden, wenn das zur Vermeidung der Substanzgefährdung und von Verlusten zwingend erforderlich ist.

  • Die genehmigten Mieterhöhungen oberhalb der Mietoberwerte sollen durch einen Mietzuschuss bei WBS-berechtigten Haushalten abgefedert werden. Der Mietzuschuss darf höchstens dem die Mietobergrenze überschreitenden Betrag entsprechen.

  • Verstöße gegen die Anforderungen des Berliner Mietengesetzes werden als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro geahndet.

Allgemeine Aufgaben zur Umsetzung übernehmen die Bezirke. Die Anzeigen von Modernisierung oder die Anträge bei Härtefällen soll die Investitionsbank Berlin bearbeiten. Die Anträge auf Kappung der Miete wird die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen bearbeiten, genauso wie die Widersprüche zu ergangenen Bescheiden.

Die größten Wohnungseigentümer Deutschlands

Text: Matti Schenk

Aus der kleinteiligen und regional sehr unterschiedlichen  Eigentümerstruktur am Mietwohnungsmarkt stechen einige wenige große Eigentümer hervor. Zum Ende des dritten Quartals 2018 verfügten in Deutschland nach unserer Recherche 25 Eigentümer über Bestände von rund 30.000 Wohnungen oder mehr (siehe Tabelle  „Die 25 größten Wohnungseigentümer Deutschlands“). Zusammen gehören diesen Akteuren über 1,9 Mio. Mietwohnungen. Sie halten somit etwa 8 % bis 9 % des derzeitigen Mietwohnungsbestands. Unter den 25 größten Eigentümern befinden sich lediglich neun privatwirtschaftliche Unternehmen. Allerdings gehören sieben dieser Privatunternehmen zu den zehn größten Wohnungseigentümern. Die beiden mit Abstand größten Wohnungseigentümer in Deutschland sind Vonovia mit etwa 363.500 Wohnungen sowie Deutsche Wohnen mit rund 163.100 Wohnungen. Beide Unternehmen sind deutschlandweit aktiv und börsennotiert. Die regionalen Schwerpunkte des auf circa 400 Standorte verteilten Portfolios der Vonovia befinden sich in Berlin, Dresden und Nordrhein-Westfalen. Bei der Deutschen Wohnen befinden sich etwa 71 % der Wohnungen in Berlin. Bezogen auf den Zensus-Datenstand verfügen Vonovia und Deutsche Wohnen zusammen über circa 10 % aller Berliner Mietwohnungen. Daran gemessen gehört Vonovia in Kiel etwa ein Viertel aller Mietwohnungen, in Dresden sind es rund 15 %.

Ebenfalls mehr als 100.000 Wohnungen haben die in Nordrhein-Westfalen aktive Immobilien-AG LEG Immobilien sowie die ebenfalls auf Nordrhein-Westfalen fokussierte Wohnungsbaugesellschaft Vivawest. Bei Vonovia, der Deutschen Wohnen und der LEG Immobilien gehören der US-Finanzinvestor BlackRock und der norwegische Staatsfonds jeweils zu den größten Aktionären. Hinter Vivawest stehen die RAG Stiftung, die RAG AG, die Industriegewerkschaft Bergbau, Chemie, Energie sowie der Evonik Pensionstreuhand e.V. Das einzige kommunale Unternehmen mit einer sechsstelligen Zahl an Wohnungen ist die in Hamburg tätige SAGA Unternehmensgruppe. Die Bestände dieser fünf Akteure sind in Summe fast genauso groß wie die der zwanzig nächstkleineren Eigentümer.

Quelle: https://www.savills.de/research_articles/260049/291332-0

Berliner Senat einigt sich beim Mietendeckel

Koalitionsausschuss

Berliner Senat einigt sich beim Mietendeckel

Nach wochenlangen Debatten und einem Verhandlungs-marathon am Freitag hat der Koalitionsausschuss einen Kompromiss beim Mietendeckel gefunden. Die Mieten sollen für fünf Jahre eingefroren werden – Mietsenkungen sind nur unter gewissen Umständen möglich.

In Berlin sollen die zuletzt stark gestiegenen Mieten fünf Jahre lang eingefroren werden. Darauf hat sich der Koalitions-ausschuss bei seiner rund sechsstündigen Sitzung am Freitagabend verständigt. “Grünes Licht im Roten Rathaus, habemus #Mietendeckel!”, twitterte Wirtschaftssenatorin Ramona Pop (Bündnis90/Die Grünen).

Das Gesetz soll die Mieten für rund 1,5 Millionen Wohnungen, die vor 2014 gebaut wurden, deckeln. Anfang 2020 soll es rückwirkend zum 18. Juni 2019 in Kraft treten – dem Tag, an dem der Senat erste Eckpunkte dazu beschlossen hatte. Geplant sind neben dem eigentlichen Mietenstopp diverse flankierende Maßnahmen.

Mietsenkung soll kommen – ohne Einkommensbindung

Neben der in Berlin geplanten Deckelung der Bestandsmieten sind bei Neuvermietungen auch Obergrenzen abhängig von Baujahr und Lage der Wohnung vorgesehen. Mieter sollen in bestimmten Fällen zudem die Möglichkeit haben, die Wohnkosten auf diese Obergrenzen zu senken. Das teilten der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD) sowie Vertreter von Linken und Grünen nach der Einigung im Koalitions-ausschuss mit.

So soll mit dem neuen Gesetz eine Miettabelle festgeschrieben werden. Auf Grundlage der Mieten von 2013 legt sie Obergrenzen fest. Die ursprüngliche Idee, für Mietsenkungen das Einkommen als Bemessungsgrenze heranzuziehen, wurde allerdings verworfen.

“Wuchermiete” beginnt ab 120 Prozent

Stattdessen können Mieten dann gesenkt werden, wenn sie die in der Miettabelle stehenden Grenzen übersteigen. Die Miete darf maximal 20 Prozent über der Obergrenze liegen, alles darüber gilt als Wucher. Dabei soll die Lage des Gebäudes berücksichtigt werden.

Maßnahmen zur Modernisierung sollen weiterhin möglich sein, dürfen allerdings ohne Genehmigung nur in Höhe von einem Euro pro Quadratmeter umgelegt werden. Für darüber hinausgehende Kosten sollen Förderprogramme genutzt werden.

Besonders niedrige Mieten können auf maximal fünf Euro je Quadratmeter angehoben werden. Ab dem Jahr 2022 soll zudem ein Inflationsausgleich von 1,3 Prozent pro Jahr möglich sein.

Mietgesetz kann erst mit Senatsbeschluss in Kraft treten

Zunächst muss der Senat den Gesetzentwurf allerdings noch beschließen. Danach muss noch das Abgeordnetenhaus darüber abstimmen. Auch für andere Großstädte in Deutschland könnte das Modell, mit dem Berlin rechtliches Neuland betritt, interessant sein.

Wochenlang schienen die Positionen zum geplanten Mietendeckel-Gesetz innerhalb des rot-rot-grünen Regierungsbündnisses unvereinbar. Auch ein mehr als sechsstündiges Ausschusstreffen am Donnerstag brachte keinen Durchbruch. Schwierig war es bis zuletzt: Der Koalitionsausschuss am Freitag wurde mehrfach für interne Beratungen unterbrochen. Nun ist der Kompromiss gefunden.

Senat wollte Mietendeckel bereits Mitte Oktober beschließen

Ursprünglich hatte der Senat bereits am 15. Oktober über das neue, von der Wohnungswirtschaft viel kritisierte Mietendeckel-Gesetz beschließen wollen. Doch das Feilen an den Details zog sich deutlich länger hin als zunächst erwartet und drohte zur ernsten Belastungsprobe für Rot-Rot-Grün zu werden. Der Beschluss nach der Einigung im Koalitions-ausschuss könnte nun am kommenden Dienstag (22. Oktober) gefasst werden.

Hintergrund für die Mietendeckel-Pläne ist der angespannte Wohnungsmarkt in der Hauptstadt. In manchen Stadtteilen haben Normalverdiener kaum noch eine Chance, eine bezahlbare Bleibe zu finden.

Die Mieten für freie Wohnungen haben sich innerhalb von zehn Jahren laut  Bundesbauministerium auf durchschnittlich 11,09 Euro je Quadratmeter nettokalt im Jahr 2018 verdoppelt. Der Mietanstieg in Berlin ist damit stärker als anderswo in Deutschland. Das sorgt für aufgeheizte Diskussionen in der Stadt, eine Initiative hat sogar ein Volksbegehren für die Enteignung großer Wohnungskonzerne angestrengt.

Sendung:  Inforadio, 18.10.2019, 20:00 Uhr