Regelungen des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (Mietendeckel)

Pressemitteilung vom 22.10.2019
 

Aus der Sitzung des Senats am 22. Oktober 2019:

Der Senat von Berlin hat heute auf Vorlage von Katrin Lompscher, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, beschlossen, dem Rat der Bürgermeister den Entwurf eines „Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“ vorzulegen. Dieses gilt für rund 1,5 Millionen Berliner Mietwohnungen. Ausgenommen sind Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus, Wohnungen, für die Mittel öffentlicher Haushalte zur Modernisierung und Instandsetzung gewährt wurden und die einer Mietpreisbindung unterliegen, sowie Wohnheime, Trägerwohnen und Neubau ab 2014.

Senatorin Katrin Lompscher: „Der Senat hat heute das ,Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung‘, kurz Mietendeckel, auf den Weg gebracht. Das sind gute Nachrichten für die Berlinerinnen und Berliner. In den nächsten fünf Jahren muss keine Mieter*in mehr fürchten, wegen exorbitanter Mietsteigerungen oder hoher Modernisierungsumlagen das Dach über dem Kopf zu verlieren. Deutlich überhöhte Mieten werden gekappt, bei Wiedervermietung gilt die Vormiete bzw. der entsprechende Wert in der Mietentabelle, sofern die Vormiete darüber liegt. Der Neubau ab 2014 bleibt – wie versprochen – von der Regelung ausgenommen. Ich bedanke mich bei allen, die zum Gelingen dieses wichtigen Projektes beigetragen haben, insbesondere bei den Expertinnen und Experten sowie bei den hochengagierten Initiativen der Stadtgesellschaft.“

Regelungen des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (Mietendeckel)

  • Die öffentlich-rechtliche Begrenzung der Mieten soll durch ein Landesgesetz erfolgen, welches das Abgeordnetenhaus von Berlin noch beschließen muss. Es wird ein Mietenstopp für fünf Jahre eingeführt. Ab 2022 wird die Möglichkeit einer Anpassung von 1,3 % pro Jahr geschaffen.
  • Zur Festlegung der Mietobergrenzen wurden die Mieten des Berliner Mietspiegels 2013 mit der Reallohnentwicklung bis 2019 fortgeschrieben.

  • Bei der Wiedervermietung von Wohnungen darf höchstens die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis verlangt werden (Vormiete). Liegt diese Vormiete über der Mietobergrenze, ist sie darauf zu kappen.

  • In bestehenden Mietverhältnissen sollen Mieter*innen ihre Miete kappen können, wenn diese um mehr als 20 % über der zulässigen Mietobergrenze liegt. Dabei werden Zu- und Abschläge für einfache Lage (-28 ct/qm), mittlere Lage (-9 ct/qm) und gute Lage (+74 ct/qm) berücksichtigt. Die Regelungen werden erst 9 Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes angewendet.

  • Liegt die Miete einer modern ausgestatteten Wohnung besonders niedrig (unter 5,02 Euro/qm), darf diese bei Wiedervermietung um maximal 1 Euro/qm auf maximal 5,02 Euro/qm angehoben werden.

  • Modernisierungsmaßnahmen dürfen nur in Höhe von 1 Euro/qm umgelegt werden. Es besteht eine Anzeigepflicht.

  • Für darüberhinausgehende Modernisierungskosten sollen Förderprogramme genutzt werden. Eine Umlage der Kosten auf die Mieter*innen ist nicht zulässig.

  • Bei wirtschaftlichen Härtefällen der Vermieter*innen sollen Mieterhöhungen genehmigt werden, wenn das zur Vermeidung der Substanzgefährdung und von Verlusten zwingend erforderlich ist.

  • Die genehmigten Mieterhöhungen oberhalb der Mietoberwerte sollen durch einen Mietzuschuss bei WBS-berechtigten Haushalten abgefedert werden. Der Mietzuschuss darf höchstens dem die Mietobergrenze überschreitenden Betrag entsprechen.

  • Verstöße gegen die Anforderungen des Berliner Mietengesetzes werden als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro geahndet.

Allgemeine Aufgaben zur Umsetzung übernehmen die Bezirke. Die Anzeigen von Modernisierung oder die Anträge bei Härtefällen soll die Investitionsbank Berlin bearbeiten. Die Anträge auf Kappung der Miete wird die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen bearbeiten, genauso wie die Widersprüche zu ergangenen Bescheiden.

Berliner Senat einigt sich beim Mietendeckel

Koalitionsausschuss

Berliner Senat einigt sich beim Mietendeckel

Nach wochenlangen Debatten und einem Verhandlungs-marathon am Freitag hat der Koalitionsausschuss einen Kompromiss beim Mietendeckel gefunden. Die Mieten sollen für fünf Jahre eingefroren werden – Mietsenkungen sind nur unter gewissen Umständen möglich.

In Berlin sollen die zuletzt stark gestiegenen Mieten fünf Jahre lang eingefroren werden. Darauf hat sich der Koalitions-ausschuss bei seiner rund sechsstündigen Sitzung am Freitagabend verständigt. “Grünes Licht im Roten Rathaus, habemus #Mietendeckel!”, twitterte Wirtschaftssenatorin Ramona Pop (Bündnis90/Die Grünen).

Das Gesetz soll die Mieten für rund 1,5 Millionen Wohnungen, die vor 2014 gebaut wurden, deckeln. Anfang 2020 soll es rückwirkend zum 18. Juni 2019 in Kraft treten – dem Tag, an dem der Senat erste Eckpunkte dazu beschlossen hatte. Geplant sind neben dem eigentlichen Mietenstopp diverse flankierende Maßnahmen.

Mietsenkung soll kommen – ohne Einkommensbindung

Neben der in Berlin geplanten Deckelung der Bestandsmieten sind bei Neuvermietungen auch Obergrenzen abhängig von Baujahr und Lage der Wohnung vorgesehen. Mieter sollen in bestimmten Fällen zudem die Möglichkeit haben, die Wohnkosten auf diese Obergrenzen zu senken. Das teilten der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD) sowie Vertreter von Linken und Grünen nach der Einigung im Koalitions-ausschuss mit.

So soll mit dem neuen Gesetz eine Miettabelle festgeschrieben werden. Auf Grundlage der Mieten von 2013 legt sie Obergrenzen fest. Die ursprüngliche Idee, für Mietsenkungen das Einkommen als Bemessungsgrenze heranzuziehen, wurde allerdings verworfen.

“Wuchermiete” beginnt ab 120 Prozent

Stattdessen können Mieten dann gesenkt werden, wenn sie die in der Miettabelle stehenden Grenzen übersteigen. Die Miete darf maximal 20 Prozent über der Obergrenze liegen, alles darüber gilt als Wucher. Dabei soll die Lage des Gebäudes berücksichtigt werden.

Maßnahmen zur Modernisierung sollen weiterhin möglich sein, dürfen allerdings ohne Genehmigung nur in Höhe von einem Euro pro Quadratmeter umgelegt werden. Für darüber hinausgehende Kosten sollen Förderprogramme genutzt werden.

Besonders niedrige Mieten können auf maximal fünf Euro je Quadratmeter angehoben werden. Ab dem Jahr 2022 soll zudem ein Inflationsausgleich von 1,3 Prozent pro Jahr möglich sein.

Mietgesetz kann erst mit Senatsbeschluss in Kraft treten

Zunächst muss der Senat den Gesetzentwurf allerdings noch beschließen. Danach muss noch das Abgeordnetenhaus darüber abstimmen. Auch für andere Großstädte in Deutschland könnte das Modell, mit dem Berlin rechtliches Neuland betritt, interessant sein.

Wochenlang schienen die Positionen zum geplanten Mietendeckel-Gesetz innerhalb des rot-rot-grünen Regierungsbündnisses unvereinbar. Auch ein mehr als sechsstündiges Ausschusstreffen am Donnerstag brachte keinen Durchbruch. Schwierig war es bis zuletzt: Der Koalitionsausschuss am Freitag wurde mehrfach für interne Beratungen unterbrochen. Nun ist der Kompromiss gefunden.

Senat wollte Mietendeckel bereits Mitte Oktober beschließen

Ursprünglich hatte der Senat bereits am 15. Oktober über das neue, von der Wohnungswirtschaft viel kritisierte Mietendeckel-Gesetz beschließen wollen. Doch das Feilen an den Details zog sich deutlich länger hin als zunächst erwartet und drohte zur ernsten Belastungsprobe für Rot-Rot-Grün zu werden. Der Beschluss nach der Einigung im Koalitions-ausschuss könnte nun am kommenden Dienstag (22. Oktober) gefasst werden.

Hintergrund für die Mietendeckel-Pläne ist der angespannte Wohnungsmarkt in der Hauptstadt. In manchen Stadtteilen haben Normalverdiener kaum noch eine Chance, eine bezahlbare Bleibe zu finden.

Die Mieten für freie Wohnungen haben sich innerhalb von zehn Jahren laut  Bundesbauministerium auf durchschnittlich 11,09 Euro je Quadratmeter nettokalt im Jahr 2018 verdoppelt. Der Mietanstieg in Berlin ist damit stärker als anderswo in Deutschland. Das sorgt für aufgeheizte Diskussionen in der Stadt, eine Initiative hat sogar ein Volksbegehren für die Enteignung großer Wohnungskonzerne angestrengt.

Sendung:  Inforadio, 18.10.2019, 20:00 Uhr

 

Fragen und Antworten zum Referententwurf “Mietendeckel”

Mietendeckel

Fragen und Antworten zum Referententwurf “Mietendeckel”

 

1. Gilt der Mietendeckel für alle Wohnungen? 
2. Was heißt Miete im Sinne des Mietendeckels? 
3. Was heißt Mietenstopp? 
4. Was besagt die Mietobergrenze? 
5. Sind Modernisierungen weiter möglich? 
6. Wann ist eine Absenkung der Miete möglich?
7. Was ist ein Härtefall und was folgt daraus? 
8. Wie wird das alles kontrolliert? 
9. Werden Verstöße bestraft? 
10. Wie lange gilt der Mietendeckel? 
11. Vermieter*innen verschicken jetzt Mieterhöhungen – was tun? 

 

Senatorin Katrin Lompscher stellt wichtigste Inhalte des Referentenentwurfs zum Mietendeckel vor

30.08.19, Pressemitteilung

Am heutigen Freitag, 30. August 2019, stellte Katrin Lompscher, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, die zentralen Inhalte des Referentenentwurfs vor. Er basiert auf den Eckpunkten zum Mietendeckel, welche der Senat am 18. Juni beschlossen hat, und auf den Ergebnissen der Verständigung in der Koalition.

Seit Wochen wird bundesweit über die Einführung eines Berliner Mietendeckels diskutiert. Am heutigen Freitag, 30. August 2019, stellte Katrin Lompscher, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, die zentralen Inhalte des Referentenentwurfs vor. Er basiert auf den Eckpunkten zum Mietendeckel, welche der Senat am 18. Juni beschlossen hat, und auf den Ergebnissen der Verständigung in der Koalition.
 
Die wichtigsten Inhalte des Referentenentwurfs
 

  • Mit Inkrafttreten des Gesetzes gilt ein Mietenstopp, d.h. die Mieten werden auf dem Stand vom 18. Juni 2019 (Stichtagsregelung) eingefroren.
  • Je Baualtersklasse wird eine zulässige Mietobergrenze definiert (Mietentabelle). Diese liegt – für normal ausgestattete Wohnungen – zwischen 5,95 Euro und 9,80 Euro. Die maximal zulässigen Miethöhen werden ermittelt ausgehend von den Werten des Mietspiegels 2013, indiziert mit der Preis- und Lohnentwicklung.
  • Zu den Werten der Mietentabelle sind Zuschläge möglich, sofern sich die Wohnung in einem Gebäude mit maximal zwei Wohnungen befindet (10 Prozent) oder wenn in den letzten 15 Jahren Modernisierungen vorgenommen worden sind (maximal 1,40 Euro pro Quadratmeter).
  • Die zulässigen Miethöhen laut Mietentabelle gelten für die Wiedervermietung und für Absenkungsanträge.
  • Mietabsenkungen auf die Mietobergrenze sind auf Antrag möglich, wenn die bisherige Nettokaltmiete 30 Prozent des Haushaltseinkommens übersteigt. Das Verfahren wird in Anlehnung an die entsprechenden Regelungen der Kooperationsvereinbarung mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften ausgestaltet.
  • Der Referentenentwurf sieht einen „atmenden“ Mietendeckel vor. Ermöglicht werden moderate Mieterhöhungen bis zur Mietobergrenze, die sich an der jährlichen Inflationsrate orientieren. Außerdem wird eine Anpassungsmöglichkeit der Mietentabelle vorgesehen.
  • Kosten für Modernisierungen bis zu 1 Euro pro Quadratmeter müssen beim Bezirksamt angezeigt werden. Darüber hinaus gehende Modernisierungsvorhaben bedürfen der Genehmigung. Im Rahmen der Genehmigung werden die Erforderlichkeit der Maßnahme und die Angemessenheit der Kosten geprüft.  
  • Aus Gründen der Verhältnismäßigkeit wird eine wirtschaftliche Härtefallklausel vorgesehen. Vermieterinnen und Vermieter, die nachweisen können, dass eine über die Mietobergrenze hinausgehende Miethöhe zur Vermeidung von dauerhaften Verlusten oder zur Substanzgefährdung der Mietsache erforderlich ist, können einen entsprechenden Antrag stellen.
  • Für soziale Härtefälle wird eine Mietzuschussregelung eingeführt. Diese sieht vor, dass WBS-berechtigte Mieterinnen und Mieter für die Differenz zwischen der genehmigten Miethöhe und der Mietobergrenze einen Zuschuss erhalten.
  • Für die Durchführung des Gesetzes sind die Bezirksämter die zuständigen Behörden. Sie können sich der Unterstützung durch die IBB und gegebenfalls weiterer Beliehener bedienen.
  • Das Gesetz gilt für fünf Jahre.

 
Senatorin Katrin Lompscher: „In Berlin sind die Mieten in den vergangenen Jahren regelrecht davongaloppiert, trotz Mietpreisbremse. Gerade Haushalte mit kleinen und mittleren Einkommen werden so aus ihren Kiezen verdrängt oder haben Sorge, ihr Zuhause in Zukunft zu verlieren. Diese Entwicklung will der Senat stoppen, denn er steht an der Seite der Mieterinnen und Mieter. Wir werden nicht zulassen, dass Berlin das gleiche Schicksal ereilt wie andere europäische Metropolen, in denen Wohnungen in begehrten Lagen längst zu spekulativen Renditeobjekten geworden sind. Der Referentenentwurf für das „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG)“ verschafft den Mieterinnen und Mieter eine Atempause. Als „atmender Deckel“ trägt es gleichzeitig den Bedürfnissen sozial orientierter Vermieterinnen und Vermieter Rechnung. Es ist unsere Aufgabe, die soziale Mischung und damit den sozialen Frieden in unserer Stadt zu erhalten. Mit der Einführung eines Mietendeckels betreten wir juristisches Neuland, mit allen damit verbundenen Unwägbarkeiten. Das ist allen Beteiligten bewusst. Es ist aber keine Option, die Mietpreisentwicklung und damit die existenzielle Entscheidung darüber, ob Menschen in unserer Stadt ihr Zuhause verlieren, dem Markt zu überlassen.“
 
Zum weiteren Verfahren
 
Der Entwurf geht am Montag, 2. September 2019, in die Verbändeanhörung. Diese haben rund zwei Wochen Zeit, sich zu dem Vorschlag zu positionieren. Die Anzuhörenden sind: BBU, BFW, Haus&Grund, Berliner Mieterverein, Berliner MieterGemeinschaft, Mieterschutzbund) sowie PKMG (Prüfungsverband der kleinen und mittelständischen Genossenschaften),  Bündnis Junge Genossenschaften Berlin, der Genossenschaftsbeauftragte, LIGA Berlin (Kooperation Wohlfahrtverbände), Landesarmutskonferenz, ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss) Berlin – Interessenverband der Immobilienwirtschaft, Deutscher Anwaltverein, Republikanischer Anwältinnen- und Anwälteverein, DGB, IHK Berlin, Verbraucherzentrale und BUND.
 
Der Referentenentwurf wird an die Fraktionen im Abgeordnetenhaus, die Senatskanzlei und weitere beteiligte Senatsverwaltungen übersandt. Der Senatsbeschluss ist für Mitte Oktober vorgesehen.
 
Ebenfalls am Montag wird der Entwurf der gesetzlichen Regelungen auf der Website der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen veröffentlicht.
 

Referentenentwurf_MietenWoG