Fragen und Antworten zum Referententwurf “Mietendeckel”

Mietendeckel

Fragen und Antworten zum Referententwurf “Mietendeckel”

 

1. Gilt der Mietendeckel für alle Wohnungen? 
2. Was heißt Miete im Sinne des Mietendeckels? 
3. Was heißt Mietenstopp? 
4. Was besagt die Mietobergrenze? 
5. Sind Modernisierungen weiter möglich? 
6. Wann ist eine Absenkung der Miete möglich?
7. Was ist ein Härtefall und was folgt daraus? 
8. Wie wird das alles kontrolliert? 
9. Werden Verstöße bestraft? 
10. Wie lange gilt der Mietendeckel? 
11. Vermieter*innen verschicken jetzt Mieterhöhungen – was tun? 

 

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Milieuschutz

Was sind Soziale Erhaltungsgebiete

Gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) kann der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf durch eine Verordnung Gebiete benennen, in denen aus städtebaulichen Gründen die Zusammensetzung der Bevölkerung erhalten werden soll. In umfangreichen Untersuchungen ist zunächst nachzuweisen, dass verschiedene tatsächliche und rechtliche Voraussetzungen vorliegen, die eine Festsetzung als soziales Erhaltungsgebiet rechtfertigen. Erst dann kann die Festsetzung durch Beschluss des Bezirksamtes erfolgen.

Soziale Erhaltungsverordnungen sind allerdings kein Instrument des aktiven Mieterschutzes. Sie haben zum Ziel, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegenzuwirken bzw. vorzubeugen. Sie können somit nicht in das zivilrechtliche Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter eingreifen und haben u. a. keinen Einfluss auf die Grundmietenerhöhung nach § 558 BGB und die Miethöhe bei Neuvermietung.

Soziale Erhaltungsgebiete sollen unter anderem verhindern, dass im betreffenden Wohnquartier das Gleichgewicht zwischen den vorhandenen Infrastruktureinrichtungen, wie z. B. Schulen, Senioreneinrichtungen und öffentlichem Personennahverkehr, und der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gestört wird. Durch die Verdrängung einzelner Bevölkerungsgruppen wären vorhandene Infrastruktureinrichtungen nicht mehr ausgelastet. An anderer Stelle müsste dafür neuer Wohnraum und neue Infrastruktur geschaffen werden, was hohe Kosten für die Allgemeinheit verursachen würde.

Um diese und andere negativen städtebaulichen Entwicklungen zu verhindern, muss durch die Festsetzung sozialer Erhaltungsgebiete für den Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen und die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum eine Genehmigung beim Stadtentwicklungsamt, FB Stadtplanung, beantragt werden.

Wie wird ein Gebiet zum sozialen Erhaltungsgebiet

Der Fachbereich Stadtplanung kann nicht einfach die Ausweisung eines sozialen Erhaltungsgebietes (Umgangssprachlich Milieuschutzgebiet) gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für ein bestimmtes Gebiet beschließen. In umfangreichen Untersuchungen ist zunächst nachzuweisen, dass verschiedene tatsächliche und rechtliche Voraussetzungen vorliegen, die eine Festsetzung als soziales Erhaltungsgebiet rechtfertigen.

Vor Erlass einer Erhaltungsverordnung sind zunächst drei Verfahrensschritte erforderlich:
Im ersten Verfahrensschritt sollen sogenannte Verdachtsgebiete ermittelt werden, in denen die Voraussetzungen zum Erlass von sozialen Erhaltungsverordnungen vorliegen könnten.

In einem zweiten Verfahrensschritt sind für diese ermittelten Verdachtsgebiete dann weitere vertiefende Untersuchungen notwendig, um nachzuweisen, dass alle grundlegenden Voraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung vorliegen.

Letztendlich können dann in einem dritten Verfahrensschritt nur die Gebiete, in denen die grundlegenden Voraussetzungen vorliegen, als soziales Erhaltungsgebiet erlassen werden.

Der Fachbereich Stadtplanung hat für alle Wohngebiete innerhalb des S-Bahnrings, den ersten Verfahrensschritt durch die Vergabe eines Gutachtes eingeleitet.

Die Ergebnisse dieses Gutachtens (Grobscreening) sollen im Sommer 2019 vorliegen.

Aufstellungsbeschlüsse für soziale Erhaltungsgebiete

Das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin hat in seiner Sitzung am 18.12.2018 die Aufstellung einer Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des BauGB für das Gebiet mit der Bezeichnung „Klausenerplatz/Sophie-Charlotte-Platz“(siehe Karte) beschlossen.

Der Beschluss wurde am 25.01.2019 im Amtsblatt Nr. 4 von Berlin bekannt gemacht.

Durch den Aufstellungsbeschluss können bauliche Vorhaben, die den Erhaltungszielen entgegenstehen zurückgestellt werden. Der Gesetzgeber hat mit § 172 Abs. 2 in Verbindung mit § 15 Abs. 1 BauGB die Möglichkeit geschaffen, in Gebieten mit einem Aufstellungsbeschluss Vorhaben bis zu 12 Monate zurückzustellen. Hierdurch soll vermieden werden, dass die Erhaltungsziele durch solche Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden.


Klausenerplatz/Sophie-Charlotte-Platz 

Geltungsbereich des Aufstellungsbeschlusses

PDF-Dokument (1.5 MB)


 

Festgesetzte soziale Erhaltungsgebiete in Charlottenburg-Wilmersdorf

Im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf sind mit der Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt am 31. August 2018 die Verordnungen über die beiden sozialen Erhaltungsgebiete „Gierkeplatz“ und „Mierendorff-Insel“ am 1. September 2018 in Kraft getreten.

Der Flyer „Soziale Erhaltungsgebiete in Charlottenburg-Wilmersdorf“ in deutscher, englischer und türkischer Sprache bietet Informationen für Mieter*innen und Eigentümer*innen.


Flyer Soziale Erhaltungsgebiete in Charlottenburg-Wilmersdorf (deutsch)

PDF-Dokument (4.6 MB)


Geltungsbereich soziale Erhaltungsverordnung Gierkeplatz

PDF-Dokument (1.3 MB)


Geltungsbereich soziale Erhaltungsverordnung Mierendorff-Insel

PDF-Dokument (1.1 MB)


Genehmigungspflicht:
Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen

In den sozialen Erhaltungsgebieten bedürfen der Rückbau (Abriss und Teilabriss) die Änderung (z.B. Modernisierungsmaßnahmen) oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer Genehmigung gemäß § 173 BauGB durch den Fachbereich Stadtplanung. Dies gilt ausnahmslos für bewohnte wie unbewohnte Wohnungen, unabhängig von der Eigentumsform.

Welche Maßnahmen in der Regel zustimmungsfähig sind und welche Maßnahmen zu versagen sind regeln die Genehmigungskriterien für bauliche Maßnahmen in Milieuschutzgebieten, die vom Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf am 15.05.2018 beschlossen wurden.

Eine Genehmigung wird in der Regel erteilt für (u.a.)

  • den Ersteinbau einer Zentralheizung mit Warmwasserversorgung,
  • den Ersteinbau eines Bades,
  • die Grundausstattung mit Sanitär-, Wasser- und Elektroinstallationen, Antennen-, Kabelfernseh- und Gegensprechanlagen,
  • verpflichtende energetische Sanierungen (Heizkesselerneuerung, Dämmung der obersten Geschossdecke) und
  • den Dachgeschossausbau und Neubau (sofern er den baurechtlichen Bestimmungen entspricht).

Eine Genehmigung wird in der Regel nicht erteilt für (u.a.)

  • nicht erforderliche Grundrissänderungen,
  • Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen,
  • den Anbau von Balkonen, Wintergärten, Loggien oder Terrassen mit mehr als 4 m² Grundfläche,
  • den Anbau von zweiten Balkonen, Wintergärten, Loggien oder Terrassen,
  • die Errichtung von Einbauküchen,
  • den Einbau eines zweiten WCs oder
  • eine aufwändige Bad-Sanierung.

Die Genehmigungskriterien sowie die Antragsformulare finden Sie im Downloadbereich. An welche Behörde der Antrag zu richten ist, ergibt sich aus der Verfahrensart der Berliner Bauordnung (BauO Bln).

  • Stadtentwicklungsamt – FB Stadtplanung: gemäß § 173 Abs. 1 Satz 1 BauGB bei verfahrensfreien Vorhaben gemäß § 61 BauO Bln oder bei genehmigungsfreigestellten Vorhaben gemäß § 62 BauO Bln
  • Stadtentwicklungsamt – FB Bauaufsicht: gemäß § 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB bei Vorhaben, die nach § 63 ff. BauO Bln bauordnungsrechtlich genehmigungspflichtig sind; der FB Stadtplanung wird hier im Verfahren beteiligt.

Genehmigungspflicht: Umwandlungsverordnung

Bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum ist regelmäßig von einer zusätzlichen Aufwertung durch eine gehobene Ausstattung der Wohnungen, oftmals auch von einer Erhöhung der Wohnflächen auszugehen. Dies führt in der Regel zu Mietsteigerungen oder zu Eigenbedarfskündigungen und in Folge zur Verdrängung von Teilen der Wohnbevölkerung.

Deshalb hat das Land Berlin von der Regelung des § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB Gebrauch gemacht und im März 2015 die sog. Umwandungsverordnung erlassen. Für zunächst fünf Jahre steht die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Absatz 1 Nr. 2 BauGB unter einem Genehmigungsvorbehalt.

Die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, bedarf der Genehmigung durch den Fachbereich Stadtplanung. Diese Genehmigung wird nur in Ausnahmefällen (siehe § 172 Abs. 4 Satz 2 und Satz 3 Nr. 2 bis 6 BauGB) erteilt. Das entsprechende Formular und ein Merkblatt zum Thema stehen im Downloadbereich zur Verfügung.


Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 21 vom 31.08.2018

PDF-Dokument (3.5 MB)

 


Genehmigungskriterien für bauliche Maßnahmen in Sozialen Erhaltungsgebieten

PDF-Dokument (599.5 kB)


Merkblatt zum Antrag auf Umwandlung im sozialen Erhaltungsgebiet

PDF-Dokument (28.1 kB)

Bezirksamt Charlottenburg- Wilmersdorf von Berlin
Stadtentwicklungsamt

Amtsleitung
Herr Latour:
Zi 5086
Tel 9029 – 15 140
Fax 9029 – 15 139

Geschäftszimmer
Frau Schulz
Zi 5090
Tel 9029 – 15 141
Fax 9029 – 15 139

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Mietendemo in Berlin Tausende demonstrieren für bezahlbaren Wohnraum

Video: rbb|24 | 03.10.2019 | Abendschau | Bild: Tobias Schmutzler/rbb

 

Unter dem Motto “Richtig deckeln, dann enteignen” haben in Berlin mehrere Bündnisse gegen hohe Mieten demonstriert. Angemeldet waren 10.000 Teilnehmer, gekommen sind allerdings weniger.

Unter dem Motto “Richtig deckeln, dann enteignen – Rote Karte für Spekulation” hat ein Bündnis aus rund 50 Initiativen am Donnerstag in Berlin für bezahlbaren Wohnraum demonstriert. Die Demonstranten zogen für ihr Anliegen vom Alexanderplatz zum Kottbusser Tor. Für den Protestmarsch in Berlin waren laut Polizei 10.000 Teilnehmer angemeldet worden. Tatsächlich hatten sich am frühen Donnerstagnachmittag ein paar tausende Demonstranten versammelt. Die Veranstalter sprachen von 4000 Teilnehmern, die Polizei senkte ihre eigene Schätzung derweil am Nachmittag von 2500 auf rund 1700 Teilnehmer.

Gegen 14 Uhr war der Demozug am Alexanderplatz gestartet. Die geplante Route verlief über die Alexanderstraße, Brückenstraße, Heinrich-Heine-Straße und den Moritzplatz zur SPD-Zentrale am Willy-Brandt-Haus. Dort fand eine Kundgebung statt. Der Demonstrationszug endete am Nachmittag am Kottbusser Tor.

Auf der Kundgebung vor dem Marsch war die Stimmung friedlich und ausgelassen. Zahlreiche Menschen kamen in rot, manche auch als Miethai kostümiert.

DEMONSTRANTEN GEGEN AUFWEICHUNG DES MIETENDECKELS

Angesichts des angespannten Wohnungsmarktes in Berlin will die rot-rot-grüne Landesregierung alle Mieten für fünf Jahre per Gesetz einfrieren. Das Bündnis kritisiert, dass der Senat den Gesetzesvorstoß an entscheidenden Stellen aufgeweicht und die Interessen der Vermieter zu sehr geschützt habe.

“Wir brauchen einen Mietendeckel und kein Sieb”, kommentierte laut Mitteilung Jonathan Dießelhorst von der beteiligten Initiative “Stadt von unten”. “Die Demonstrierenden fordern einen Mietendeckel, der einen Mietenstopp, vor allem aber die Absenkung von Mieten auf ein bezahlbares Niveau durchsetzt”, teilten die Veranstalter weiter mit.

Im April hatten in Berlin Zehntausende gegen “Mietenwahnsinn” und Wohnungsnot protestiert. Gleichzeitig startete ein Volksbegehren für die Enteignung großer Immobilienkonzerne.

Sendung: Inforadio, 03.10.2019, 14:00 Uhr

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Aktion gegen Leerstand und Verdrängung

Der SPD-Bezirksverordnete Wolfgang Tillinger (Bildmitte) sprach Alexandra Elgert (Bildmitte rechts) und ihren Mitstreitern Mut zu, der rbb sammelte weiteres Material für einen Dokumentarfilm über die Mieterverdrängung in Berlin. • Foto: Matthias Vogel

 

 

BEWOHNER DER FECHNERSTRASSE 7
BANGEN WEITER UM IHRE BLEIBE

Alles in der Schwebe

Matthias Vogel, Berliner Woche

30. September 2019, 07:48 Uhr

Die sieben verbliebenen Bewohner der Fechnerstraße 7  kämpfen weiter um ihre Bleibe. Mit einer Demonstration machten sie kürzlich erneut auf ihre drohende Verdrängung und den jahrelangen Leerstand in ihrem Mietshaus aufmerksam.

Im Januar hatte das Immobilienunternehmen Krieger + Schramm dem Bauausschuss der BVV Charlottenburg Wilmersdorf seine Planungen für das von der Berliner Straße, der Uhlandstraße und der Fechnerstraße eingefassten Areals präsentiert. Sie sahen den Abriss der existierenden Mietshäuser und der Reihevon Schnellimbiss-Läden sowie den Neubau eines zusammenhängenden siebengeschossigen Wohn-komplexes mit 103 Einheiten vor. Der Ausschuss fand damals an der Idee der Stadtreparatur an dieser Stelle gefallen, kritisierte aber vor allem den Umgang mit den Bestandsmietern, sie seien „hartentmietet“ worden, monierte etwa Linke-Fraktionschef Niklas Schenker. Zum anderen fürchtete der Ausschuss einen Präzedenzfall, weil der Investor den Bürgersteig an der Uhlandstraße überbauen wollte, um bereits ab dem ersten Stock die nötige Tiefe für Wohnungsbau zu erzielen.

Zwei Entwürfe sind Pflicht

Der SPD-Verordnete Wolfgang Tillinger war es, der einen städtebaulichen Wettbewerb für die Fläche ins Spiel brachte. Die Idee wurde in den weiteren Bauausschusssitzungen weitergedreht, aktuell tüftelt die Verwaltung an der Formulierung der Ausschreibung. Fest steht, dass die teilnehmenden Planer jeweils zwei Entwürfe präsentieren müssen. „Einen ohne den Abriss der Fechnerstraße 7 und einen mit“, erklärte Grünen-Baustadtrat Oliver Schruoffeneger.

„Durch den Wettbewerb haben wir zwar Zeit gewonnen, so ein Verfahren dauert wohl ein bis zwei Jahre“, sagte Alexandra Elgert, Bewohnerin des betroffenen Hauses aus den 1960er Jahren und Kopf der Mieterinitiative „Freundeskreis Fechnerstraße 7“, „aber natürlich wissen wir dadurch auch nicht, was mit uns am Ende passiert. Alles hängt in der Schwebe.“

Immerhin hat die Initiative mit ihrer Präsenz in den Ausschusssitzungen erwirkt, dass ein von ihr vorgeschlagener Architekt am städtebaulichen Wettbewerb teilnehmen darf.

Greift das

Zweckentfremdungsverbot

nicht?

Die Mini-Demo, für die auch die Betreiber der Imbiss-Läden ins Boot geholt wurden, war für Elgert ein voller Erfolg. Viele gute Gespräche seien geführt, viele Nachbarn erstmals über die Situation informiert worden. „Als nächsten Schritt wollen wir mit Stadtrat Arne Herz über den Leerstand sprechen, der nach dem Zweckentfremdungsverbots ja nicht sein dürfte.“ Um auf den großen Bedarf an Wohnungen im Kiez hinzuweisen, ließ sich die Initiative fiktive Bewerbungen ausfüllen.

Das große Ziel der Bewohner ist es, dass das Mietshaus stehen bleibt, weil es noch „vollkommen in Ordnung“ und schlichtweg ihre Heimat sei, sei, wie Elgert sagt. Dazu sagte Mirko Fiedler, Leiter der Berliner Krieger + Schramm-Niederlassung, auf Nachfrage der Berliner Woche: „Im Rahmen des Architekturwettbewerbs wird diese Möglichkeit ja geprüft.

Angesichts der nicht mehr zeitgemäßen Energieeffizienz und Isolierung des Bestandsgebäudes sowie der Gesundheit gefährdenden Schadstoffbelastung, ist aber aus Sicht von Architekten, Planern und Gutachtern eine Sanierung wirtschaftlich nicht darstellbar.“ Fiedler, der damals den Vorwurf der „harten Entmietung“ zurückgewiesen hatte, sagte nun:

„Unser Wunsch ist, dass wir eine Lösung finden, mit der alleBeteiligten gut leben können.”


Am Samstag, dem 21.11.2019, ab 13 Uhr veranstaltete der Freundeskreis Fechnerstraße 7 und die Gastronomen in der Uhlandstraße 104–105 eine Aktion, um gegen Leerstand und die Verdrängung von Gewerbe und Mietern zu demonstrieren.

Hintergrund: Das Haus Fechnerstraße 7 / Uhlandstraße 104–105 wurde verkauft und soll abgerissen werden. Dies wird sich jedoch noch mindestens 2 Jahre hinziehen.

Derzeit stehen 17 Wohnungen leer. Dieser Leerstand wird durch das Bezirksamt geduldet, obwohl eine Zwischen-vermietung laut §4 Abs.3 des Zweckentfremdungsver
bots­gesetzes ausdrücklich durchgesetzt werden kann. Dabei ist der Leerstand in der Fechnerstraße 7 nur eins von vielen Beispielen und bedeutet weniger Wohnraum und höhere Mieten für uns alle!

Durch den geplanten Abriss droht außerdem den Gatrono-men in der Uhlandstraße 104–105 der Rausschmiss ohne Perspektive zum Wiedereinzug. Das bedeutet für uns alle ein reduziertes kulinarisches Angebot.

Unterstütz’ uns dabei, ein Zeichen gegen diese Missstände zu setzen!

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