Fragen und Antworten zum Referententwurf “Mietendeckel”

Mietendeckel

Fragen und Antworten zum Referententwurf “Mietendeckel”

 

1. Gilt der Mietendeckel für alle Wohnungen? 
2. Was heißt Miete im Sinne des Mietendeckels? 
3. Was heißt Mietenstopp? 
4. Was besagt die Mietobergrenze? 
5. Sind Modernisierungen weiter möglich? 
6. Wann ist eine Absenkung der Miete möglich?
7. Was ist ein Härtefall und was folgt daraus? 
8. Wie wird das alles kontrolliert? 
9. Werden Verstöße bestraft? 
10. Wie lange gilt der Mietendeckel? 
11. Vermieter*innen verschicken jetzt Mieterhöhungen – was tun? 

 

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Milieuschutz

Was sind Soziale Erhaltungsgebiete

Gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) kann der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf durch eine Verordnung Gebiete benennen, in denen aus städtebaulichen Gründen die Zusammensetzung der Bevölkerung erhalten werden soll. In umfangreichen Untersuchungen ist zunächst nachzuweisen, dass verschiedene tatsächliche und rechtliche Voraussetzungen vorliegen, die eine Festsetzung als soziales Erhaltungsgebiet rechtfertigen. Erst dann kann die Festsetzung durch Beschluss des Bezirksamtes erfolgen.

Soziale Erhaltungsverordnungen sind allerdings kein Instrument des aktiven Mieterschutzes. Sie haben zum Ziel, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegenzuwirken bzw. vorzubeugen. Sie können somit nicht in das zivilrechtliche Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter eingreifen und haben u. a. keinen Einfluss auf die Grundmietenerhöhung nach § 558 BGB und die Miethöhe bei Neuvermietung.

Soziale Erhaltungsgebiete sollen unter anderem verhindern, dass im betreffenden Wohnquartier das Gleichgewicht zwischen den vorhandenen Infrastruktureinrichtungen, wie z. B. Schulen, Senioreneinrichtungen und öffentlichem Personennahverkehr, und der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gestört wird. Durch die Verdrängung einzelner Bevölkerungsgruppen wären vorhandene Infrastruktureinrichtungen nicht mehr ausgelastet. An anderer Stelle müsste dafür neuer Wohnraum und neue Infrastruktur geschaffen werden, was hohe Kosten für die Allgemeinheit verursachen würde.

Um diese und andere negativen städtebaulichen Entwicklungen zu verhindern, muss durch die Festsetzung sozialer Erhaltungsgebiete für den Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen und die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum eine Genehmigung beim Stadtentwicklungsamt, FB Stadtplanung, beantragt werden.

Wie wird ein Gebiet zum sozialen Erhaltungsgebiet

Der Fachbereich Stadtplanung kann nicht einfach die Ausweisung eines sozialen Erhaltungsgebietes (Umgangssprachlich Milieuschutzgebiet) gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für ein bestimmtes Gebiet beschließen. In umfangreichen Untersuchungen ist zunächst nachzuweisen, dass verschiedene tatsächliche und rechtliche Voraussetzungen vorliegen, die eine Festsetzung als soziales Erhaltungsgebiet rechtfertigen.

Vor Erlass einer Erhaltungsverordnung sind zunächst drei Verfahrensschritte erforderlich:
Im ersten Verfahrensschritt sollen sogenannte Verdachtsgebiete ermittelt werden, in denen die Voraussetzungen zum Erlass von sozialen Erhaltungsverordnungen vorliegen könnten.

In einem zweiten Verfahrensschritt sind für diese ermittelten Verdachtsgebiete dann weitere vertiefende Untersuchungen notwendig, um nachzuweisen, dass alle grundlegenden Voraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung vorliegen.

Letztendlich können dann in einem dritten Verfahrensschritt nur die Gebiete, in denen die grundlegenden Voraussetzungen vorliegen, als soziales Erhaltungsgebiet erlassen werden.

Der Fachbereich Stadtplanung hat für alle Wohngebiete innerhalb des S-Bahnrings, den ersten Verfahrensschritt durch die Vergabe eines Gutachtes eingeleitet.

Die Ergebnisse dieses Gutachtens (Grobscreening) sollen im Sommer 2019 vorliegen.

Aufstellungsbeschlüsse für soziale Erhaltungsgebiete

Das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin hat in seiner Sitzung am 18.12.2018 die Aufstellung einer Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des BauGB für das Gebiet mit der Bezeichnung „Klausenerplatz/Sophie-Charlotte-Platz“(siehe Karte) beschlossen.

Der Beschluss wurde am 25.01.2019 im Amtsblatt Nr. 4 von Berlin bekannt gemacht.

Durch den Aufstellungsbeschluss können bauliche Vorhaben, die den Erhaltungszielen entgegenstehen zurückgestellt werden. Der Gesetzgeber hat mit § 172 Abs. 2 in Verbindung mit § 15 Abs. 1 BauGB die Möglichkeit geschaffen, in Gebieten mit einem Aufstellungsbeschluss Vorhaben bis zu 12 Monate zurückzustellen. Hierdurch soll vermieden werden, dass die Erhaltungsziele durch solche Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden.


Klausenerplatz/Sophie-Charlotte-Platz 

Geltungsbereich des Aufstellungsbeschlusses

PDF-Dokument (1.5 MB)


 

Festgesetzte soziale Erhaltungsgebiete in Charlottenburg-Wilmersdorf

Im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf sind mit der Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt am 31. August 2018 die Verordnungen über die beiden sozialen Erhaltungsgebiete „Gierkeplatz“ und „Mierendorff-Insel“ am 1. September 2018 in Kraft getreten.

Der Flyer „Soziale Erhaltungsgebiete in Charlottenburg-Wilmersdorf“ in deutscher, englischer und türkischer Sprache bietet Informationen für Mieter*innen und Eigentümer*innen.


Flyer Soziale Erhaltungsgebiete in Charlottenburg-Wilmersdorf (deutsch)

PDF-Dokument (4.6 MB)


Geltungsbereich soziale Erhaltungsverordnung Gierkeplatz

PDF-Dokument (1.3 MB)


Geltungsbereich soziale Erhaltungsverordnung Mierendorff-Insel

PDF-Dokument (1.1 MB)


Genehmigungspflicht:
Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen

In den sozialen Erhaltungsgebieten bedürfen der Rückbau (Abriss und Teilabriss) die Änderung (z.B. Modernisierungsmaßnahmen) oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer Genehmigung gemäß § 173 BauGB durch den Fachbereich Stadtplanung. Dies gilt ausnahmslos für bewohnte wie unbewohnte Wohnungen, unabhängig von der Eigentumsform.

Welche Maßnahmen in der Regel zustimmungsfähig sind und welche Maßnahmen zu versagen sind regeln die Genehmigungskriterien für bauliche Maßnahmen in Milieuschutzgebieten, die vom Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf am 15.05.2018 beschlossen wurden.

Eine Genehmigung wird in der Regel erteilt für (u.a.)

  • den Ersteinbau einer Zentralheizung mit Warmwasserversorgung,
  • den Ersteinbau eines Bades,
  • die Grundausstattung mit Sanitär-, Wasser- und Elektroinstallationen, Antennen-, Kabelfernseh- und Gegensprechanlagen,
  • verpflichtende energetische Sanierungen (Heizkesselerneuerung, Dämmung der obersten Geschossdecke) und
  • den Dachgeschossausbau und Neubau (sofern er den baurechtlichen Bestimmungen entspricht).

Eine Genehmigung wird in der Regel nicht erteilt für (u.a.)

  • nicht erforderliche Grundrissänderungen,
  • Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen,
  • den Anbau von Balkonen, Wintergärten, Loggien oder Terrassen mit mehr als 4 m² Grundfläche,
  • den Anbau von zweiten Balkonen, Wintergärten, Loggien oder Terrassen,
  • die Errichtung von Einbauküchen,
  • den Einbau eines zweiten WCs oder
  • eine aufwändige Bad-Sanierung.

Die Genehmigungskriterien sowie die Antragsformulare finden Sie im Downloadbereich. An welche Behörde der Antrag zu richten ist, ergibt sich aus der Verfahrensart der Berliner Bauordnung (BauO Bln).

  • Stadtentwicklungsamt – FB Stadtplanung: gemäß § 173 Abs. 1 Satz 1 BauGB bei verfahrensfreien Vorhaben gemäß § 61 BauO Bln oder bei genehmigungsfreigestellten Vorhaben gemäß § 62 BauO Bln
  • Stadtentwicklungsamt – FB Bauaufsicht: gemäß § 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB bei Vorhaben, die nach § 63 ff. BauO Bln bauordnungsrechtlich genehmigungspflichtig sind; der FB Stadtplanung wird hier im Verfahren beteiligt.

Genehmigungspflicht: Umwandlungsverordnung

Bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum ist regelmäßig von einer zusätzlichen Aufwertung durch eine gehobene Ausstattung der Wohnungen, oftmals auch von einer Erhöhung der Wohnflächen auszugehen. Dies führt in der Regel zu Mietsteigerungen oder zu Eigenbedarfskündigungen und in Folge zur Verdrängung von Teilen der Wohnbevölkerung.

Deshalb hat das Land Berlin von der Regelung des § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB Gebrauch gemacht und im März 2015 die sog. Umwandungsverordnung erlassen. Für zunächst fünf Jahre steht die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Absatz 1 Nr. 2 BauGB unter einem Genehmigungsvorbehalt.

Die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, bedarf der Genehmigung durch den Fachbereich Stadtplanung. Diese Genehmigung wird nur in Ausnahmefällen (siehe § 172 Abs. 4 Satz 2 und Satz 3 Nr. 2 bis 6 BauGB) erteilt. Das entsprechende Formular und ein Merkblatt zum Thema stehen im Downloadbereich zur Verfügung.


Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 21 vom 31.08.2018

PDF-Dokument (3.5 MB)

 


Genehmigungskriterien für bauliche Maßnahmen in Sozialen Erhaltungsgebieten

PDF-Dokument (599.5 kB)


Merkblatt zum Antrag auf Umwandlung im sozialen Erhaltungsgebiet

PDF-Dokument (28.1 kB)

Bezirksamt Charlottenburg- Wilmersdorf von Berlin
Stadtentwicklungsamt

Amtsleitung
Herr Latour:
Zi 5086
Tel 9029 – 15 140
Fax 9029 – 15 139

Geschäftszimmer
Frau Schulz
Zi 5090
Tel 9029 – 15 141
Fax 9029 – 15 139

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Mietendemo in Berlin Tausende demonstrieren für bezahlbaren Wohnraum

Video: rbb|24 | 03.10.2019 | Abendschau | Bild: Tobias Schmutzler/rbb

 

Unter dem Motto “Richtig deckeln, dann enteignen” haben in Berlin mehrere Bündnisse gegen hohe Mieten demonstriert. Angemeldet waren 10.000 Teilnehmer, gekommen sind allerdings weniger.

Unter dem Motto “Richtig deckeln, dann enteignen – Rote Karte für Spekulation” hat ein Bündnis aus rund 50 Initiativen am Donnerstag in Berlin für bezahlbaren Wohnraum demonstriert. Die Demonstranten zogen für ihr Anliegen vom Alexanderplatz zum Kottbusser Tor. Für den Protestmarsch in Berlin waren laut Polizei 10.000 Teilnehmer angemeldet worden. Tatsächlich hatten sich am frühen Donnerstagnachmittag ein paar tausende Demonstranten versammelt. Die Veranstalter sprachen von 4000 Teilnehmern, die Polizei senkte ihre eigene Schätzung derweil am Nachmittag von 2500 auf rund 1700 Teilnehmer.

Gegen 14 Uhr war der Demozug am Alexanderplatz gestartet. Die geplante Route verlief über die Alexanderstraße, Brückenstraße, Heinrich-Heine-Straße und den Moritzplatz zur SPD-Zentrale am Willy-Brandt-Haus. Dort fand eine Kundgebung statt. Der Demonstrationszug endete am Nachmittag am Kottbusser Tor.

Auf der Kundgebung vor dem Marsch war die Stimmung friedlich und ausgelassen. Zahlreiche Menschen kamen in rot, manche auch als Miethai kostümiert.

DEMONSTRANTEN GEGEN AUFWEICHUNG DES MIETENDECKELS

Angesichts des angespannten Wohnungsmarktes in Berlin will die rot-rot-grüne Landesregierung alle Mieten für fünf Jahre per Gesetz einfrieren. Das Bündnis kritisiert, dass der Senat den Gesetzesvorstoß an entscheidenden Stellen aufgeweicht und die Interessen der Vermieter zu sehr geschützt habe.

“Wir brauchen einen Mietendeckel und kein Sieb”, kommentierte laut Mitteilung Jonathan Dießelhorst von der beteiligten Initiative “Stadt von unten”. “Die Demonstrierenden fordern einen Mietendeckel, der einen Mietenstopp, vor allem aber die Absenkung von Mieten auf ein bezahlbares Niveau durchsetzt”, teilten die Veranstalter weiter mit.

Im April hatten in Berlin Zehntausende gegen “Mietenwahnsinn” und Wohnungsnot protestiert. Gleichzeitig startete ein Volksbegehren für die Enteignung großer Immobilienkonzerne.

Sendung: Inforadio, 03.10.2019, 14:00 Uhr

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Senatorin Katrin Lompscher stellt wichtigste Inhalte des Referentenentwurfs zum Mietendeckel vor

30.08.19, Pressemitteilung

Am heutigen Freitag, 30. August 2019, stellte Katrin Lompscher, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, die zentralen Inhalte des Referentenentwurfs vor. Er basiert auf den Eckpunkten zum Mietendeckel, welche der Senat am 18. Juni beschlossen hat, und auf den Ergebnissen der Verständigung in der Koalition.

Seit Wochen wird bundesweit über die Einführung eines Berliner Mietendeckels diskutiert. Am heutigen Freitag, 30. August 2019, stellte Katrin Lompscher, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, die zentralen Inhalte des Referentenentwurfs vor. Er basiert auf den Eckpunkten zum Mietendeckel, welche der Senat am 18. Juni beschlossen hat, und auf den Ergebnissen der Verständigung in der Koalition.
 
Die wichtigsten Inhalte des Referentenentwurfs
 

  • Mit Inkrafttreten des Gesetzes gilt ein Mietenstopp, d.h. die Mieten werden auf dem Stand vom 18. Juni 2019 (Stichtagsregelung) eingefroren.
  • Je Baualtersklasse wird eine zulässige Mietobergrenze definiert (Mietentabelle). Diese liegt – für normal ausgestattete Wohnungen – zwischen 5,95 Euro und 9,80 Euro. Die maximal zulässigen Miethöhen werden ermittelt ausgehend von den Werten des Mietspiegels 2013, indiziert mit der Preis- und Lohnentwicklung.
  • Zu den Werten der Mietentabelle sind Zuschläge möglich, sofern sich die Wohnung in einem Gebäude mit maximal zwei Wohnungen befindet (10 Prozent) oder wenn in den letzten 15 Jahren Modernisierungen vorgenommen worden sind (maximal 1,40 Euro pro Quadratmeter).
  • Die zulässigen Miethöhen laut Mietentabelle gelten für die Wiedervermietung und für Absenkungsanträge.
  • Mietabsenkungen auf die Mietobergrenze sind auf Antrag möglich, wenn die bisherige Nettokaltmiete 30 Prozent des Haushaltseinkommens übersteigt. Das Verfahren wird in Anlehnung an die entsprechenden Regelungen der Kooperationsvereinbarung mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften ausgestaltet.
  • Der Referentenentwurf sieht einen „atmenden“ Mietendeckel vor. Ermöglicht werden moderate Mieterhöhungen bis zur Mietobergrenze, die sich an der jährlichen Inflationsrate orientieren. Außerdem wird eine Anpassungsmöglichkeit der Mietentabelle vorgesehen.
  • Kosten für Modernisierungen bis zu 1 Euro pro Quadratmeter müssen beim Bezirksamt angezeigt werden. Darüber hinaus gehende Modernisierungsvorhaben bedürfen der Genehmigung. Im Rahmen der Genehmigung werden die Erforderlichkeit der Maßnahme und die Angemessenheit der Kosten geprüft.  
  • Aus Gründen der Verhältnismäßigkeit wird eine wirtschaftliche Härtefallklausel vorgesehen. Vermieterinnen und Vermieter, die nachweisen können, dass eine über die Mietobergrenze hinausgehende Miethöhe zur Vermeidung von dauerhaften Verlusten oder zur Substanzgefährdung der Mietsache erforderlich ist, können einen entsprechenden Antrag stellen.
  • Für soziale Härtefälle wird eine Mietzuschussregelung eingeführt. Diese sieht vor, dass WBS-berechtigte Mieterinnen und Mieter für die Differenz zwischen der genehmigten Miethöhe und der Mietobergrenze einen Zuschuss erhalten.
  • Für die Durchführung des Gesetzes sind die Bezirksämter die zuständigen Behörden. Sie können sich der Unterstützung durch die IBB und gegebenfalls weiterer Beliehener bedienen.
  • Das Gesetz gilt für fünf Jahre.

 
Senatorin Katrin Lompscher: „In Berlin sind die Mieten in den vergangenen Jahren regelrecht davongaloppiert, trotz Mietpreisbremse. Gerade Haushalte mit kleinen und mittleren Einkommen werden so aus ihren Kiezen verdrängt oder haben Sorge, ihr Zuhause in Zukunft zu verlieren. Diese Entwicklung will der Senat stoppen, denn er steht an der Seite der Mieterinnen und Mieter. Wir werden nicht zulassen, dass Berlin das gleiche Schicksal ereilt wie andere europäische Metropolen, in denen Wohnungen in begehrten Lagen längst zu spekulativen Renditeobjekten geworden sind. Der Referentenentwurf für das „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG)“ verschafft den Mieterinnen und Mieter eine Atempause. Als „atmender Deckel“ trägt es gleichzeitig den Bedürfnissen sozial orientierter Vermieterinnen und Vermieter Rechnung. Es ist unsere Aufgabe, die soziale Mischung und damit den sozialen Frieden in unserer Stadt zu erhalten. Mit der Einführung eines Mietendeckels betreten wir juristisches Neuland, mit allen damit verbundenen Unwägbarkeiten. Das ist allen Beteiligten bewusst. Es ist aber keine Option, die Mietpreisentwicklung und damit die existenzielle Entscheidung darüber, ob Menschen in unserer Stadt ihr Zuhause verlieren, dem Markt zu überlassen.“
 
Zum weiteren Verfahren
 
Der Entwurf geht am Montag, 2. September 2019, in die Verbändeanhörung. Diese haben rund zwei Wochen Zeit, sich zu dem Vorschlag zu positionieren. Die Anzuhörenden sind: BBU, BFW, Haus&Grund, Berliner Mieterverein, Berliner MieterGemeinschaft, Mieterschutzbund) sowie PKMG (Prüfungsverband der kleinen und mittelständischen Genossenschaften),  Bündnis Junge Genossenschaften Berlin, der Genossenschaftsbeauftragte, LIGA Berlin (Kooperation Wohlfahrtverbände), Landesarmutskonferenz, ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss) Berlin – Interessenverband der Immobilienwirtschaft, Deutscher Anwaltverein, Republikanischer Anwältinnen- und Anwälteverein, DGB, IHK Berlin, Verbraucherzentrale und BUND.
 
Der Referentenentwurf wird an die Fraktionen im Abgeordnetenhaus, die Senatskanzlei und weitere beteiligte Senatsverwaltungen übersandt. Der Senatsbeschluss ist für Mitte Oktober vorgesehen.
 
Ebenfalls am Montag wird der Entwurf der gesetzlichen Regelungen auf der Website der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen veröffentlicht.
 

Referentenentwurf_MietenWoG

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