OVG bestätigt Vorkaufsrecht im Bereich von Erhaltungssatzungen in Berlin – 31/19

Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg hat mit Urteil vom heutigen Tag eine Entscheidung des Verwaltungsgerichts Berlin bestätigt, wonach das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg sein Vorkaufsrecht beim Kauf eines Grundstücks rechtmäßig zu Gunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft ausgeübt habe. Das Grundstück ist mit einem Wohngebäude mit 20 vermieteten Wohnungen bebaut und liegt im Gebiet der Erhaltungssatzung „Chamissoplatz“. Die Berufung der Immobiliengesellschaft, die das Grundstück gekauft hatte, wurde zurückgewiesen.

Nach dem Urteil des 10. Senats steht dem Bezirk mit dem Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich von Erhaltungssatzungen ein eigenständiges Instrument zur Sicherung der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu. Es handele sich dabei nicht um eine Enteignung, sondern um eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums. Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertige die Ausübung des Vorkaufsrechts für das Mietshaus in der Nähe des Chamissoplatzes. Die sozialen Erhaltungsziele würden gefördert. Ohne die Ausübung des Vorkaufsrechts seien erhaltungswidrige Entwicklungen nach Lage der Dinge vernünftigerweise zu befürchten, insbesondere die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und bauliche Maßnahmen, die geeignet seien, über Mieterhöhungen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu verändern. Es liege auch kein gesetzlicher Ausschlussgrund für die Ausübung des Vorkaufsrechts vor. Die zu erwartenden Nutzungen des Erwerbers seien hierbei ebenfalls zu berücksichtigen.

Der Senat hat die Revision zum Bundesverwaltungsgericht zugelassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung habe.

Urteil vom 22. Oktober 2019 – OVG 10 B 9.18 –

Terminhinweis: Zweckentfremdungsrechtliche Anordnung betreffend das “Geisterhaus” von Friedenau

Terminhinweis

In der Verwaltungsstreitsache

VG 6 K 126.18

der Frau ………………..,

Verfahrensbevollmächtigte: Schultz & Seldeneck

gegen

das Land Berlin,
vertreten durch das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin

hat das Verwaltungsgericht Berlin Termin zur mündlichen Verhandlung auf

Mittwoch, den 30. Oktober 2019, 10.00 Uhr,

im Gerichtsgebäude, Kirchstraße 7, 10557 Berlin, Saal 4304, anberaumt.

Gegenstand des Verfahrens: Zweckentfremdungsrechtliche Anordnung betreffend das „Geisterhaus“ von Friedenau

Die Klägerin ist Eigentümerin eines Altbaus mit 16 Wohnungen, die seit Jahren leer stehen und verfallen. Das Land Berlin hat die Klägerin nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz aufgefordert, den Wohnraum auf ihre Kosten wieder in einen bewohnbaren Zustand zu versetzen und Wohnzwecken zuzuführen. Hiergegen und gegen die Festsetzung eines Zwangsgelds macht die Klägerin geltend, das herangezogene Zweckentfremdungsverbot-Gesetz sei nicht anwendbar. Die Wohnungen seien bereits bei Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots unbewohnbar gewesen. Sie könnten nur mit unzumutbarem Aufwand wieder in einen bewohnbaren Zustand versetzt werden.

Modalitäten der Berichterstattung: Eine Akkreditierung ist nicht erforderlich.

Erst die Miete, dann die Moral?

28.10.2019, 23:30 Uhr in der ARD

Film von Ute Barthel, Jana Göbel und Ansgar Hocke | Das Erste TIPP
 

In vielen deutschen Großstädten ist das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt aus den Fugen geraten. Die soziale Spaltung wächst. Immer häufiger stehen sich Vermieter und Mieter unversöhnlich, sogar feindlich gegenüber. Die Regeln des fairen Miteinanders scheinen nicht mehr zu gelten.

Wohnen ist ein international verbrieftes Menschenrecht. Doch aus Sicht der Investoren sind Immobilien vor allem eine Kapitalanlage. Sollten sie auf Profit verzichten – zum Wohle der Allgemeinheit? Geht es um das existenzielle Bedürfnis Wohnen, vermag der freie Markt nicht alles zu richten.

Im ehemaligen Berliner Arbeiterviertel Wedding eskaliert der Konflikt zwischen Mietern und Vermieter: Eine Studenten-WG wird zwangsgeräumt. Auch im Stadtteil Wilmersdorf kämpfen Senioren gegen die Vernichtung von preiswertem Wohnraum.

Seit 15 Jahren steigt der Mietpreis in der Hauptstadt dramatisch. Selbst Normalverdiener finden kaum Wohnungen. Die Landesregierung will deshalb die Mieten deckeln. Die Immobilienbranche gerät in Panik. Und ganz Deutschland schaut auf Berlin, denn eine solche Begrenzung der Miete ist ein drastischer Eingriff und wäre eine bundesweite Premiere.

Die Filmemacher sind dabei, wenn die bundesweit bekannte Bausenatorin Katrin Lompscher von der Linkspartei Mieter und Investoren trifft. Sie begleiten ebenso eine Vertreterin der Immobilienbranche auf Berliner Baustellen, um zu erfahren, warum Investoren und Vermieter gegen die geplante Mietregulierung sind. Welche Gefahren sehen sie, und wo liegt ihre soziale Verantwortung?

Aber es gibt in Deutschland durchaus Modelle für mehr Gerechtigkeit auf dem Mietenmarkt. Der Film zeigt drei Beispiele: So kauft die Stadt Ulm seit mehr als 100 Jahren Bauland auf Vorrat, beeinflusst damit die Boden- und Baupolitik und sorgt für günstigen Wohnraum.

In Weimar schließen sich Bürger zusammen und kaufen eine alte Feuerwache, die jahrelang leer stand. Hier wollen sie 20 neue Wohnungen für bezahlbare Mieten bauen, die sie selbst bewohnen und verwalten, nach dem Prinzip: Die Häuser denen, die darin wohnen. Sie gehören zum “Mietshäuser Syndikat”.

Ein Berliner Hausbesitzer tut alles dafür, dass sich seine Mieter ihre Wohnungen leisten können und gründet deshalb eine gemeinnützige Stiftung. Überschüssige Mieteinnahmen spendet er für soziale Projekte. Sein Grundsatz: “Man kann auch eine Menschlichkeit haben, wenn man mit Wohnungen wirtschaftet.”

 

Regelungen des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (Mietendeckel)

Pressemitteilung vom 22.10.2019
 

Aus der Sitzung des Senats am 22. Oktober 2019:

Der Senat von Berlin hat heute auf Vorlage von Katrin Lompscher, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, beschlossen, dem Rat der Bürgermeister den Entwurf eines „Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“ vorzulegen. Dieses gilt für rund 1,5 Millionen Berliner Mietwohnungen. Ausgenommen sind Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus, Wohnungen, für die Mittel öffentlicher Haushalte zur Modernisierung und Instandsetzung gewährt wurden und die einer Mietpreisbindung unterliegen, sowie Wohnheime, Trägerwohnen und Neubau ab 2014.

Senatorin Katrin Lompscher: „Der Senat hat heute das ,Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung‘, kurz Mietendeckel, auf den Weg gebracht. Das sind gute Nachrichten für die Berlinerinnen und Berliner. In den nächsten fünf Jahren muss keine Mieter*in mehr fürchten, wegen exorbitanter Mietsteigerungen oder hoher Modernisierungsumlagen das Dach über dem Kopf zu verlieren. Deutlich überhöhte Mieten werden gekappt, bei Wiedervermietung gilt die Vormiete bzw. der entsprechende Wert in der Mietentabelle, sofern die Vormiete darüber liegt. Der Neubau ab 2014 bleibt – wie versprochen – von der Regelung ausgenommen. Ich bedanke mich bei allen, die zum Gelingen dieses wichtigen Projektes beigetragen haben, insbesondere bei den Expertinnen und Experten sowie bei den hochengagierten Initiativen der Stadtgesellschaft.“

Regelungen des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (Mietendeckel)

  • Die öffentlich-rechtliche Begrenzung der Mieten soll durch ein Landesgesetz erfolgen, welches das Abgeordnetenhaus von Berlin noch beschließen muss. Es wird ein Mietenstopp für fünf Jahre eingeführt. Ab 2022 wird die Möglichkeit einer Anpassung von 1,3 % pro Jahr geschaffen.
  • Zur Festlegung der Mietobergrenzen wurden die Mieten des Berliner Mietspiegels 2013 mit der Reallohnentwicklung bis 2019 fortgeschrieben.

  • Bei der Wiedervermietung von Wohnungen darf höchstens die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis verlangt werden (Vormiete). Liegt diese Vormiete über der Mietobergrenze, ist sie darauf zu kappen.

  • In bestehenden Mietverhältnissen sollen Mieter*innen ihre Miete kappen können, wenn diese um mehr als 20 % über der zulässigen Mietobergrenze liegt. Dabei werden Zu- und Abschläge für einfache Lage (-28 ct/qm), mittlere Lage (-9 ct/qm) und gute Lage (+74 ct/qm) berücksichtigt. Die Regelungen werden erst 9 Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes angewendet.

  • Liegt die Miete einer modern ausgestatteten Wohnung besonders niedrig (unter 5,02 Euro/qm), darf diese bei Wiedervermietung um maximal 1 Euro/qm auf maximal 5,02 Euro/qm angehoben werden.

  • Modernisierungsmaßnahmen dürfen nur in Höhe von 1 Euro/qm umgelegt werden. Es besteht eine Anzeigepflicht.

  • Für darüberhinausgehende Modernisierungskosten sollen Förderprogramme genutzt werden. Eine Umlage der Kosten auf die Mieter*innen ist nicht zulässig.

  • Bei wirtschaftlichen Härtefällen der Vermieter*innen sollen Mieterhöhungen genehmigt werden, wenn das zur Vermeidung der Substanzgefährdung und von Verlusten zwingend erforderlich ist.

  • Die genehmigten Mieterhöhungen oberhalb der Mietoberwerte sollen durch einen Mietzuschuss bei WBS-berechtigten Haushalten abgefedert werden. Der Mietzuschuss darf höchstens dem die Mietobergrenze überschreitenden Betrag entsprechen.

  • Verstöße gegen die Anforderungen des Berliner Mietengesetzes werden als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro geahndet.

Allgemeine Aufgaben zur Umsetzung übernehmen die Bezirke. Die Anzeigen von Modernisierung oder die Anträge bei Härtefällen soll die Investitionsbank Berlin bearbeiten. Die Anträge auf Kappung der Miete wird die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen bearbeiten, genauso wie die Widersprüche zu ergangenen Bescheiden.

Die größten Wohnungseigentümer Deutschlands

Text: Matti Schenk

Aus der kleinteiligen und regional sehr unterschiedlichen  Eigentümerstruktur am Mietwohnungsmarkt stechen einige wenige große Eigentümer hervor. Zum Ende des dritten Quartals 2018 verfügten in Deutschland nach unserer Recherche 25 Eigentümer über Bestände von rund 30.000 Wohnungen oder mehr (siehe Tabelle  „Die 25 größten Wohnungseigentümer Deutschlands“). Zusammen gehören diesen Akteuren über 1,9 Mio. Mietwohnungen. Sie halten somit etwa 8 % bis 9 % des derzeitigen Mietwohnungsbestands. Unter den 25 größten Eigentümern befinden sich lediglich neun privatwirtschaftliche Unternehmen. Allerdings gehören sieben dieser Privatunternehmen zu den zehn größten Wohnungseigentümern. Die beiden mit Abstand größten Wohnungseigentümer in Deutschland sind Vonovia mit etwa 363.500 Wohnungen sowie Deutsche Wohnen mit rund 163.100 Wohnungen. Beide Unternehmen sind deutschlandweit aktiv und börsennotiert. Die regionalen Schwerpunkte des auf circa 400 Standorte verteilten Portfolios der Vonovia befinden sich in Berlin, Dresden und Nordrhein-Westfalen. Bei der Deutschen Wohnen befinden sich etwa 71 % der Wohnungen in Berlin. Bezogen auf den Zensus-Datenstand verfügen Vonovia und Deutsche Wohnen zusammen über circa 10 % aller Berliner Mietwohnungen. Daran gemessen gehört Vonovia in Kiel etwa ein Viertel aller Mietwohnungen, in Dresden sind es rund 15 %.

Ebenfalls mehr als 100.000 Wohnungen haben die in Nordrhein-Westfalen aktive Immobilien-AG LEG Immobilien sowie die ebenfalls auf Nordrhein-Westfalen fokussierte Wohnungsbaugesellschaft Vivawest. Bei Vonovia, der Deutschen Wohnen und der LEG Immobilien gehören der US-Finanzinvestor BlackRock und der norwegische Staatsfonds jeweils zu den größten Aktionären. Hinter Vivawest stehen die RAG Stiftung, die RAG AG, die Industriegewerkschaft Bergbau, Chemie, Energie sowie der Evonik Pensionstreuhand e.V. Das einzige kommunale Unternehmen mit einer sechsstelligen Zahl an Wohnungen ist die in Hamburg tätige SAGA Unternehmensgruppe. Die Bestände dieser fünf Akteure sind in Summe fast genauso groß wie die der zwanzig nächstkleineren Eigentümer.

Quelle: https://www.savills.de/research_articles/260049/291332-0

Berliner Senat einigt sich beim Mietendeckel

Koalitionsausschuss


Berliner Senat einigt sich beim Mietendeckel

Nach wochenlangen Debatten und einem Verhandlungs-marathon am Freitag hat der Koalitionsausschuss einen Kompromiss beim Mietendeckel gefunden. Die Mieten sollen für fünf Jahre eingefroren werden – Mietsenkungen sind nur unter gewissen Umständen möglich.

In Berlin sollen die zuletzt stark gestiegenen Mieten fünf Jahre lang eingefroren werden. Darauf hat sich der Koalitions-ausschuss bei seiner rund sechsstündigen Sitzung am Freitagabend verständigt. “Grünes Licht im Roten Rathaus, habemus #Mietendeckel!”, twitterte Wirtschaftssenatorin Ramona Pop (Bündnis90/Die Grünen).

Das Gesetz soll die Mieten für rund 1,5 Millionen Wohnungen, die vor 2014 gebaut wurden, deckeln. Anfang 2020 soll es rückwirkend zum 18. Juni 2019 in Kraft treten – dem Tag, an dem der Senat erste Eckpunkte dazu beschlossen hatte. Geplant sind neben dem eigentlichen Mietenstopp diverse flankierende Maßnahmen.

Mietsenkung soll kommen – ohne Einkommensbindung

Neben der in Berlin geplanten Deckelung der Bestandsmieten sind bei Neuvermietungen auch Obergrenzen abhängig von Baujahr und Lage der Wohnung vorgesehen. Mieter sollen in bestimmten Fällen zudem die Möglichkeit haben, die Wohnkosten auf diese Obergrenzen zu senken. Das teilten der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD) sowie Vertreter von Linken und Grünen nach der Einigung im Koalitions-ausschuss mit.

So soll mit dem neuen Gesetz eine Miettabelle festgeschrieben werden. Auf Grundlage der Mieten von 2013 legt sie Obergrenzen fest. Die ursprüngliche Idee, für Mietsenkungen das Einkommen als Bemessungsgrenze heranzuziehen, wurde allerdings verworfen.

“Wuchermiete” beginnt ab 120 Prozent

Stattdessen können Mieten dann gesenkt werden, wenn sie die in der Miettabelle stehenden Grenzen übersteigen. Die Miete darf maximal 20 Prozent über der Obergrenze liegen, alles darüber gilt als Wucher. Dabei soll die Lage des Gebäudes berücksichtigt werden.

Maßnahmen zur Modernisierung sollen weiterhin möglich sein, dürfen allerdings ohne Genehmigung nur in Höhe von einem Euro pro Quadratmeter umgelegt werden. Für darüber hinausgehende Kosten sollen Förderprogramme genutzt werden.

Besonders niedrige Mieten können auf maximal fünf Euro je Quadratmeter angehoben werden. Ab dem Jahr 2022 soll zudem ein Inflationsausgleich von 1,3 Prozent pro Jahr möglich sein.

 

Mietgesetz kann erst mit Senatsbeschluss in Kraft treten

Zunächst muss der Senat den Gesetzentwurf allerdings noch beschließen. Danach muss noch das Abgeordnetenhaus darüber abstimmen. Auch für andere Großstädte in Deutschland könnte das Modell, mit dem Berlin rechtliches Neuland betritt, interessant sein.

Wochenlang schienen die Positionen zum geplanten Mietendeckel-Gesetz innerhalb des rot-rot-grünen Regierungsbündnisses unvereinbar. Auch ein mehr als sechsstündiges Ausschusstreffen am Donnerstag brachte keinen Durchbruch. Schwierig war es bis zuletzt: Der Koalitionsausschuss am Freitag wurde mehrfach für interne Beratungen unterbrochen. Nun ist der Kompromiss gefunden.

Senat wollte Mietendeckel bereits Mitte Oktober beschließen

Ursprünglich hatte der Senat bereits am 15. Oktober über das neue, von der Wohnungswirtschaft viel kritisierte Mietendeckel-Gesetz beschließen wollen. Doch das Feilen an den Details zog sich deutlich länger hin als zunächst erwartet und drohte zur ernsten Belastungsprobe für Rot-Rot-Grün zu werden. Der Beschluss nach der Einigung im Koalitions-ausschuss könnte nun am kommenden Dienstag (22. Oktober) gefasst werden.

Hintergrund für die Mietendeckel-Pläne ist der angespannte Wohnungsmarkt in der Hauptstadt. In manchen Stadtteilen haben Normalverdiener kaum noch eine Chance, eine bezahlbare Bleibe zu finden.

Die Mieten für freie Wohnungen haben sich innerhalb von zehn Jahren laut  Bundesbauministerium auf durchschnittlich 11,09 Euro je Quadratmeter nettokalt im Jahr 2018 verdoppelt. Der Mietanstieg in Berlin ist damit stärker als anderswo in Deutschland. Das sorgt für aufgeheizte Diskussionen in der Stadt, eine Initiative hat sogar ein Volksbegehren für die Enteignung großer Wohnungskonzerne angestrengt.

Sendung:  Inforadio, 18.10.2019, 20:00 Uhr

 

Fragen und Antworten zum Referententwurf “Mietendeckel”

Mietendeckel

Fragen und Antworten zum Referententwurf “Mietendeckel”

 

1. Gilt der Mietendeckel für alle Wohnungen? 
2. Was heißt Miete im Sinne des Mietendeckels? 
3. Was heißt Mietenstopp? 
4. Was besagt die Mietobergrenze? 
5. Sind Modernisierungen weiter möglich? 
6. Wann ist eine Absenkung der Miete möglich?
7. Was ist ein Härtefall und was folgt daraus? 
8. Wie wird das alles kontrolliert? 
9. Werden Verstöße bestraft? 
10. Wie lange gilt der Mietendeckel? 
11. Vermieter*innen verschicken jetzt Mieterhöhungen – was tun? 

 

Milieuschutz

Was sind Soziale Erhaltungsgebiete

Gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) kann der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf durch eine Verordnung Gebiete benennen, in denen aus städtebaulichen Gründen die Zusammensetzung der Bevölkerung erhalten werden soll. In umfangreichen Untersuchungen ist zunächst nachzuweisen, dass verschiedene tatsächliche und rechtliche Voraussetzungen vorliegen, die eine Festsetzung als soziales Erhaltungsgebiet rechtfertigen. Erst dann kann die Festsetzung durch Beschluss des Bezirksamtes erfolgen.

Soziale Erhaltungsverordnungen sind allerdings kein Instrument des aktiven Mieterschutzes. Sie haben zum Ziel, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegenzuwirken bzw. vorzubeugen. Sie können somit nicht in das zivilrechtliche Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter eingreifen und haben u. a. keinen Einfluss auf die Grundmietenerhöhung nach § 558 BGB und die Miethöhe bei Neuvermietung.

Soziale Erhaltungsgebiete sollen unter anderem verhindern, dass im betreffenden Wohnquartier das Gleichgewicht zwischen den vorhandenen Infrastruktureinrichtungen, wie z. B. Schulen, Senioreneinrichtungen und öffentlichem Personennahverkehr, und der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gestört wird. Durch die Verdrängung einzelner Bevölkerungsgruppen wären vorhandene Infrastruktureinrichtungen nicht mehr ausgelastet. An anderer Stelle müsste dafür neuer Wohnraum und neue Infrastruktur geschaffen werden, was hohe Kosten für die Allgemeinheit verursachen würde.

Um diese und andere negativen städtebaulichen Entwicklungen zu verhindern, muss durch die Festsetzung sozialer Erhaltungsgebiete für den Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen und die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum eine Genehmigung beim Stadtentwicklungsamt, FB Stadtplanung, beantragt werden.

Wie wird ein Gebiet zum sozialen Erhaltungsgebiet

Der Fachbereich Stadtplanung kann nicht einfach die Ausweisung eines sozialen Erhaltungsgebietes (Umgangssprachlich Milieuschutzgebiet) gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für ein bestimmtes Gebiet beschließen. In umfangreichen Untersuchungen ist zunächst nachzuweisen, dass verschiedene tatsächliche und rechtliche Voraussetzungen vorliegen, die eine Festsetzung als soziales Erhaltungsgebiet rechtfertigen.

Vor Erlass einer Erhaltungsverordnung sind zunächst drei Verfahrensschritte erforderlich:
Im ersten Verfahrensschritt sollen sogenannte Verdachtsgebiete ermittelt werden, in denen die Voraussetzungen zum Erlass von sozialen Erhaltungsverordnungen vorliegen könnten.

In einem zweiten Verfahrensschritt sind für diese ermittelten Verdachtsgebiete dann weitere vertiefende Untersuchungen notwendig, um nachzuweisen, dass alle grundlegenden Voraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung vorliegen.

Letztendlich können dann in einem dritten Verfahrensschritt nur die Gebiete, in denen die grundlegenden Voraussetzungen vorliegen, als soziales Erhaltungsgebiet erlassen werden.

Der Fachbereich Stadtplanung hat für alle Wohngebiete innerhalb des S-Bahnrings, den ersten Verfahrensschritt durch die Vergabe eines Gutachtes eingeleitet.

Die Ergebnisse dieses Gutachtens (Grobscreening) sollen im Sommer 2019 vorliegen.

Aufstellungsbeschlüsse für soziale Erhaltungsgebiete

Das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin hat in seiner Sitzung am 18.12.2018 die Aufstellung einer Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des BauGB für das Gebiet mit der Bezeichnung „Klausenerplatz/Sophie-Charlotte-Platz“(siehe Karte) beschlossen.

Der Beschluss wurde am 25.01.2019 im Amtsblatt Nr. 4 von Berlin bekannt gemacht.

Durch den Aufstellungsbeschluss können bauliche Vorhaben, die den Erhaltungszielen entgegenstehen zurückgestellt werden. Der Gesetzgeber hat mit § 172 Abs. 2 in Verbindung mit § 15 Abs. 1 BauGB die Möglichkeit geschaffen, in Gebieten mit einem Aufstellungsbeschluss Vorhaben bis zu 12 Monate zurückzustellen. Hierdurch soll vermieden werden, dass die Erhaltungsziele durch solche Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden.


Klausenerplatz/Sophie-Charlotte-Platz 

Geltungsbereich des Aufstellungsbeschlusses

PDF-Dokument (1.5 MB)


 

Festgesetzte soziale Erhaltungsgebiete in Charlottenburg-Wilmersdorf

Im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf sind mit der Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt am 31. August 2018 die Verordnungen über die beiden sozialen Erhaltungsgebiete „Gierkeplatz“ und „Mierendorff-Insel“ am 1. September 2018 in Kraft getreten.

Der Flyer „Soziale Erhaltungsgebiete in Charlottenburg-Wilmersdorf“ in deutscher, englischer und türkischer Sprache bietet Informationen für Mieter*innen und Eigentümer*innen.


Flyer Soziale Erhaltungsgebiete in Charlottenburg-Wilmersdorf (deutsch)

PDF-Dokument (4.6 MB)


Geltungsbereich soziale Erhaltungsverordnung Gierkeplatz

PDF-Dokument (1.3 MB)


Geltungsbereich soziale Erhaltungsverordnung Mierendorff-Insel

PDF-Dokument (1.1 MB)


Genehmigungspflicht:
Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen

In den sozialen Erhaltungsgebieten bedürfen der Rückbau (Abriss und Teilabriss) die Änderung (z.B. Modernisierungsmaßnahmen) oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer Genehmigung gemäß § 173 BauGB durch den Fachbereich Stadtplanung. Dies gilt ausnahmslos für bewohnte wie unbewohnte Wohnungen, unabhängig von der Eigentumsform.

Welche Maßnahmen in der Regel zustimmungsfähig sind und welche Maßnahmen zu versagen sind regeln die Genehmigungskriterien für bauliche Maßnahmen in Milieuschutzgebieten, die vom Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf am 15.05.2018 beschlossen wurden.

Eine Genehmigung wird in der Regel erteilt für (u.a.)

  • den Ersteinbau einer Zentralheizung mit Warmwasserversorgung,
  • den Ersteinbau eines Bades,
  • die Grundausstattung mit Sanitär-, Wasser- und Elektroinstallationen, Antennen-, Kabelfernseh- und Gegensprechanlagen,
  • verpflichtende energetische Sanierungen (Heizkesselerneuerung, Dämmung der obersten Geschossdecke) und
  • den Dachgeschossausbau und Neubau (sofern er den baurechtlichen Bestimmungen entspricht).

Eine Genehmigung wird in der Regel nicht erteilt für (u.a.)

  • nicht erforderliche Grundrissänderungen,
  • Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen,
  • den Anbau von Balkonen, Wintergärten, Loggien oder Terrassen mit mehr als 4 m² Grundfläche,
  • den Anbau von zweiten Balkonen, Wintergärten, Loggien oder Terrassen,
  • die Errichtung von Einbauküchen,
  • den Einbau eines zweiten WCs oder
  • eine aufwändige Bad-Sanierung.

Die Genehmigungskriterien sowie die Antragsformulare finden Sie im Downloadbereich. An welche Behörde der Antrag zu richten ist, ergibt sich aus der Verfahrensart der Berliner Bauordnung (BauO Bln).

  • Stadtentwicklungsamt – FB Stadtplanung: gemäß § 173 Abs. 1 Satz 1 BauGB bei verfahrensfreien Vorhaben gemäß § 61 BauO Bln oder bei genehmigungsfreigestellten Vorhaben gemäß § 62 BauO Bln
  • Stadtentwicklungsamt – FB Bauaufsicht: gemäß § 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB bei Vorhaben, die nach § 63 ff. BauO Bln bauordnungsrechtlich genehmigungspflichtig sind; der FB Stadtplanung wird hier im Verfahren beteiligt.

Genehmigungspflicht: Umwandlungsverordnung

Bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum ist regelmäßig von einer zusätzlichen Aufwertung durch eine gehobene Ausstattung der Wohnungen, oftmals auch von einer Erhöhung der Wohnflächen auszugehen. Dies führt in der Regel zu Mietsteigerungen oder zu Eigenbedarfskündigungen und in Folge zur Verdrängung von Teilen der Wohnbevölkerung.

Deshalb hat das Land Berlin von der Regelung des § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB Gebrauch gemacht und im März 2015 die sog. Umwandungsverordnung erlassen. Für zunächst fünf Jahre steht die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Absatz 1 Nr. 2 BauGB unter einem Genehmigungsvorbehalt.

Die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, bedarf der Genehmigung durch den Fachbereich Stadtplanung. Diese Genehmigung wird nur in Ausnahmefällen (siehe § 172 Abs. 4 Satz 2 und Satz 3 Nr. 2 bis 6 BauGB) erteilt. Das entsprechende Formular und ein Merkblatt zum Thema stehen im Downloadbereich zur Verfügung.


Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 21 vom 31.08.2018

PDF-Dokument (3.5 MB)

 


Genehmigungskriterien für bauliche Maßnahmen in Sozialen Erhaltungsgebieten

PDF-Dokument (599.5 kB)


Merkblatt zum Antrag auf Umwandlung im sozialen Erhaltungsgebiet

PDF-Dokument (28.1 kB)

Bezirksamt Charlottenburg- Wilmersdorf von Berlin
Stadtentwicklungsamt

Amtsleitung
Herr Latour:
Zi 5086
Tel 9029 – 15 140
Fax 9029 – 15 139

Geschäftszimmer
Frau Schulz
Zi 5090
Tel 9029 – 15 141
Fax 9029 – 15 139

Mietendemo in Berlin Tausende demonstrieren für bezahlbaren Wohnraum

Video: rbb|24 | 03.10.2019 | Abendschau | Bild: Tobias Schmutzler/rbb

 

Unter dem Motto “Richtig deckeln, dann enteignen” haben in Berlin mehrere Bündnisse gegen hohe Mieten demonstriert. Angemeldet waren 10.000 Teilnehmer, gekommen sind allerdings weniger.

Unter dem Motto “Richtig deckeln, dann enteignen – Rote Karte für Spekulation” hat ein Bündnis aus rund 50 Initiativen am Donnerstag in Berlin für bezahlbaren Wohnraum demonstriert. Die Demonstranten zogen für ihr Anliegen vom Alexanderplatz zum Kottbusser Tor. Für den Protestmarsch in Berlin waren laut Polizei 10.000 Teilnehmer angemeldet worden. Tatsächlich hatten sich am frühen Donnerstagnachmittag ein paar tausende Demonstranten versammelt. Die Veranstalter sprachen von 4000 Teilnehmern, die Polizei senkte ihre eigene Schätzung derweil am Nachmittag von 2500 auf rund 1700 Teilnehmer.

Gegen 14 Uhr war der Demozug am Alexanderplatz gestartet. Die geplante Route verlief über die Alexanderstraße, Brückenstraße, Heinrich-Heine-Straße und den Moritzplatz zur SPD-Zentrale am Willy-Brandt-Haus. Dort fand eine Kundgebung statt. Der Demonstrationszug endete am Nachmittag am Kottbusser Tor.

Auf der Kundgebung vor dem Marsch war die Stimmung friedlich und ausgelassen. Zahlreiche Menschen kamen in rot, manche auch als Miethai kostümiert.

DEMONSTRANTEN GEGEN AUFWEICHUNG DES MIETENDECKELS

Angesichts des angespannten Wohnungsmarktes in Berlin will die rot-rot-grüne Landesregierung alle Mieten für fünf Jahre per Gesetz einfrieren. Das Bündnis kritisiert, dass der Senat den Gesetzesvorstoß an entscheidenden Stellen aufgeweicht und die Interessen der Vermieter zu sehr geschützt habe.

“Wir brauchen einen Mietendeckel und kein Sieb”, kommentierte laut Mitteilung Jonathan Dießelhorst von der beteiligten Initiative “Stadt von unten”. “Die Demonstrierenden fordern einen Mietendeckel, der einen Mietenstopp, vor allem aber die Absenkung von Mieten auf ein bezahlbares Niveau durchsetzt”, teilten die Veranstalter weiter mit.

Im April hatten in Berlin Zehntausende gegen “Mietenwahnsinn” und Wohnungsnot protestiert. Gleichzeitig startete ein Volksbegehren für die Enteignung großer Immobilienkonzerne.

Sendung: Inforadio, 03.10.2019, 14:00 Uhr